Новорязанское ш., 100 км от МКАД
Старое д., Егорьевск гор. округ
Дом 26,2 м², участок 11,7 сот., бревно.
Цена 1,3 млн ₽, поднимали с 1,05 млн; первая цена 1,05 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 55 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 11,7 сот. = 392 тыс. → дом ≈908 тыс. ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 39 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈424 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,03 млн / целевая ≈1,83 млн / пессимист. ≈1,62 млн → от пессимистичной прибыль ≈96 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Рязановка ≈22,2 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3206
Рейтинг 13/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 13 % | 6.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 70 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 392 000 ₽ (11,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 908 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 656 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Левино д. | 10 сот. | 475 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Левино д. | 5 сот. | 170 000 | 34 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Трофимово д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Трофимово д. | 17 сот. | 680 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Трофимово д. | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Павлова пос. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Бочнево д. | 34 сот. | 1 900 000 | 55 882 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Мелентеево д. | 18,4 сот. | 500 000 | 27 174 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Мелентеево д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Мелентеево д. | 7,5 сот. | 590 000 | 78 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 424 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 521 / 63 242 / 121 951 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 031 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 929 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 828 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 625 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 96 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Натальино д. | 24,6 м² | 15 сот. | 3 000 000 | 121 951 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Карповская д. | 25,7 м² | 12,8 сот. | 990 000 | 38 521 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Натальино д. | 32,1 м² | 15 сот. | 2 000 000 | 62 305 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Раменки с. | 33,5 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 64 179 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 1 050 000 | история площадки |
| 29.06.2026 | 1 300 000 (+250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в газифицированной деревне на участке 11.66 соток, категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- Ижс. Дом бревенчатый, с печью, фундамент и крыша в хорошем состоянии. Электричество в дом заведено, на участке есть колодец. Есть небольшая беседка, хозблок в виде пристройки к дому, уличный туалет. Участок отмежеван, дом оформлен как жилой. Можно прописаться. Подходит для покупки в ипотеку.