Новорязанское ш., 85 км от МКАД
Большое Карасево д., Коломенский гор. округ
Дом 99,1 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 13.05.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 66 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 545 тыс. → дом ≈1,71 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,88 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,66 млн / целевая ≈5,09 млн / пессимист. ≈4,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈732 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня, газ.
До ст. Карасёво ≈1,8 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3202
Рейтинг 46/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 16.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 545 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 705 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 205 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Большое Карасево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Большое Карасево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Большое Карасево д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Большое Карасево д. | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Большое Карасево д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Карасево д. | 22 сот. | 1 390 000 | 63 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Карасево д. | 22 сот. | 750 000 | 34 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малое Карасево д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Карасево д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малое Карасево д. | 6 сот. | 111 000 | 18 500 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 99,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 882 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 129 / 61 179 / 93 168 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 657 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 374 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 091 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 526 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 731 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Лесной пос. | 89,9 м² | 11 сот. | 5 499 999 | 61 179 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Апраксино д. | 90 м² | 15 сот. | 5 450 000 | 60 556 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Большое Карасево д. | 77,5 м² | 12 сот. | 2 490 000 | 32 129 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Паново д. | 100 м² | 10,5 сот. | 3 790 000 | 37 900 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Зиновьево д. | 90 м² | 15 сот. | 7 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | 104,1 м² | 10 сот. | 4 600 000 | 44 188 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Лесной пос. | 74,8 м² | 10 сот. | 6 100 000 | 81 551 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Зиновьево д. | 120 м² | 13 сот. | 12 000 000 | 100 000 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Семёновское д. | 80 м² | 14 сот. | 6 500 000 | 81 250 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Малое Уварово д. | 80,5 м² | 15 сот. | 7 500 000 | 93 168 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 20.06.2026 | 2 250 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам Жилой Дом на берегу живописного пруда в грибных местах 15 минут езды от центра Коломны в черте населённого пункта Большое Карасёво. Рыбачить можно, просто спустившись вниз за калиткой. Дом из керамзитобетонных блоков. Фундамент Свайно-ростверковый. (ЖБ). Отделка сайдинг. Утепление минвата. Крыша шифер. Первый этаж: комната, кухня, баня, кладовка, душевая, санузел, выход в кирпичный гараж. Пол на первом этаже кроме кухни и комнаты бетон и плитка. Мансардный этаж: две комнаты и кладовая. Отопление: радиаторный контур и электрический котел. Канализация: выгребная яма, выложенная кирпичом. Водоснабжение: колодец. На данный момент вода поливочная. Насос не установлен. Участок огорожен металлопрофилем и сеткой рабицей. Ровный. Взрослые плодовые деревья. Газ на соседних участках подключен. Подъезд с двух сторон. Дорога грунтовая. Зимой чистят, т. К. Соседи живут круглогодично. В шаговой доступности продуктовый магазин и пункты выдачи. Есть Фап. Клуб. В 1 км. Железнодорожная станция Карасёво озёрской ветки. Ходит два автобуса 23 и 48 (29 минут до Станции Коломна) Есть школьный автобус. Дом может быть прекрасной дачей в живописном месте, либо при определённых вложениях домом для постоянного проживания семьи. Взрослый собственник. Полная сумма в договоре. Замечательная стоимость для Жилого дома на земле Лпх. Код пользователя: 70529. Номер в базе: 11873166.