Новорязанское ш., 78 км от МКАД
Петрово д., Коломенский гор. округ
Дом 48,6 м², участок 20 сот., кирпич.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 14.02.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 79/100 · уверенность 67 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,12 млн → дом ≈382 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 57 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈872 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,83 млн / целевая ≈4,35 млн / пессимист. ≈3,86 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,72 млн ₽, маржа 44 %, ROI 80 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Семёновский ≈3,6 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3201
Рейтинг 79/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 13.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 909 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 118 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 382 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 860 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Петрово д. | 26 сот. | 750 000 | 28 846 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Петрово д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Петрово д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хлопна д. | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Паново д. | 19,3 сот. | 2 000 000 | 103 627 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ильинское д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Биорки пос. | 34,6 сот. | 1 500 000 | 43 353 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Дубенки д. | 20 сот. | 4 900 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Верхнее Хорошово д. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Верхнее Хорошово д. | 7 сот. | 750 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 872 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 667 / 94 017 / 115 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 829 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 588 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 346 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 863 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 716 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 80 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Паново д. | 46,8 м² | 12 сот. | 4 400 000 | 94 017 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Гололобово с. | 50 м² | 12 сот. | 4 100 000 | 82 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хлопна д. | 44,3 м² | 25 сот. | 3 900 000 | 88 036 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Первомайский пос. | 51,2 м² | 15 сот. | 4 800 000 | 93 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Андреевское с. | 46,3 м² | 25,5 сот. | 4 900 000 | 105 832 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Шапкино д. | 50 м² | 12 сот. | 5 750 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Малое Уварово д. | 54 м² | 20 сот. | 5 500 000 | 101 852 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Богородское д. | 51 м² | 30 сот. | 2 890 000 | 56 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | 46,7 м² | 12,5 сот. | 8 500 000 | 182 013 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.9 км | Семеновское пос. | 54,4 м² | 14 сот. | 6 000 000 | 110 294 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.02.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 1 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом в деревне Петрово. Дом полностью из кирпича 48,6 кв. М +две незавершенных пристройки в 50 кв. М. Отопление печное. Окна Пвх. Требуется ремонт крыши. Недостроен. Участок 20 соток. На участке гараж кирпичный. Подъезд к дому отсыпан щебнем. Дом расположен в живописной местности, на берегу пруда. В шаговой доступности автобусная остановка Цена 1,5 млн. Торг.