Новорязанское ш., 93 км от МКАД · земля с домом
Шувое пос., Егорьевск гор. округ
Дом 56 м², участок 12,5 сот., каркас.
Дом по описанию: «Что вы получите: Отличный участок правильной формы в начале тихой улицы Каркасный дом 56 м2 с частичной отделкой Куплен кухонный гарнитур, осталось собрать.»
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2025.
Рейтинг 11/100 · уверенность 55 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 12,5 сот. = 588 тыс. → дом ≈2,91 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 24 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,48 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,99 млн → от пессимистичной прибыль −2,01 млн ₽, маржа −101 %, ROI −50 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; газ — по границе.
До ст. Авсюнино ≈9,8 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 55 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №320
Рейтинг 11/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 104 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 2.4 |
| участок | 5 | 77 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 588 000 ₽ (12,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 912 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Шувое пос. | 13 сот. | 690 000 | 53 077 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Шувое пос. | 14,1 сот. | 600 000 | 42 553 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Шувое пос. | 6,3 сот. | 450 000 | 71 429 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шувое пос. | 7,3 сот. | 550 000 | 75 342 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шувое пос. | 10 сот. | 590 000 | 59 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шувое пос. | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шувое пос. | 15 сот. | 690 000 | 46 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шувое пос. | 19,2 сот. | 700 000 | 36 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шувое пос. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шувое пос. | 16 сот. | 3 400 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 51 042 / 76 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 481 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 357 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 233 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 985 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 010 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −101 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Гридино д. | 48 м² | 15 сот. | 2 450 000 | 51 042 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Лужки СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 200 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Корниловская д. | 50 м² | 15 сот. | 3 800 000 | 76 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок с домом от собственника! Продаю свой участок с домом без агентств и посредников поэтому цена самая честная! Что вы получите: Отличный участок правильной формы в начале тихой улицы Каркасный дом 56 м2 с частичной отделкой Куплен кухонный гарнитур, осталось собрать. Все коммуникации на месте: свет, вода, газ по границе участка Преимущества локации: Тишина и спокойствие никаких шумных соседей Красивый храм в пешей доступности Большое озеро рядом отличная рыбалка Сосновый лес с грибами и ягодами Чистый воздух, ни какого шума Удобный подъезд круглый год Всё для комфортной жизни: Школы и садики не далеко, можно ходить пешком Поликлиника в пешей доступности Магазины и аптеки всё под рукой Дом культуры и детские площадки Юридическая чистота: Статус ИЖС можно прописаться Документы в порядке собственность оформлена Никаких обременений чистая продажа Кому подойдёт: Семьям с детьми Тем, кто устал от городской суеты Любителям тихой жизни на природе Тем, кто ценит комфорт и удобство Звоните прямо сейчас! Готов показать участок в любое удобное время. Покажу всё как есть, ничего не скрываю ведь продаю от себя. Не упустите свой шанс стать владельцем этого замечательного участка! Возможна продажа в ипотеку.