Новорязанское ш., 84 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дача 25 м², участок 5 сот.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 02.07.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 430 тыс. → дом ≈970 тыс. ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,89 млн / целевая ≈1,7 млн / пессимист. ≈1,51 млн → от пессимистичной прибыль ≈18 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, скважина.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈0,9 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3197
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 1.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.9 |
| торг | 5 | 83 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 039 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 430 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 970 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Волна-Коломна СНТ | 10 сот. | 846 100 | 84 610 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Волна-Коломна СНТ | 4 сот. | 361 300 | 90 325 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда СНТ | 9,4 сот. | 550 000 | 58 511 | снят (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда СНТ | 9,4 сот. | 450 000 | 47 872 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Надежда СНТ | 5 сот. | 1 150 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10 сот. | 16 000 000 | 1 600 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8,5 сот. | 2 499 999 | 294 118 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Подлипки СНТ | 7,1 сот. | 1 600 000 | 225 352 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новое СНТ | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нарцисс СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 78 000 / 104 000 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 885 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 791 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 696 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 508 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 18 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | 25 м² | 7 сот. | 1 950 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 25 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 104 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 25 м² | 5,8 сот. | 2 600 000 | 104 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 25 м² | 5,3 сот. | 4 600 000 | 184 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 25 м² | 3 сот. | 600 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Строитель-2 СНТ | 25 м² | 5,5 сот. | 1 650 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новое СНТ | 24 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Пчелка-2 СНТ | 24 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ягодка СНТ | 26,5 м² | 4,6 сот. | 2 400 000 | 90 566 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Галина СНТ | 27 м² | 6,2 сот. | 1 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2025 | 2 100 000 | история площадки |
| 28.07.2025 | 1 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.08.2025 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.09.2025 | 1 650 000 (−150 000) | история площадки |
| 22.09.2025 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 1 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Домик с баней. 25 кв. М. Пешком до города 15 мин. В доме электричество, вода из скважины на 4 участка. Планируется газификпция снт.