Новорязанское ш., 53 км от МКАД
Никитское с., Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 26.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 626 тыс. → дом ≈2,87 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 56 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,92 млн / целевая ≈3,52 млн / пессимист. ≈3,13 млн → от пессимистичной прибыль −842 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: септик; в описании: печь, колодец.
До ст. Непецино ≈10 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3195
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 557 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 626 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 874 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никитское с. | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никитское с. | 13 сот. | 1 400 000 | 107 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никитское с. | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никитское с. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никитское с. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никитское с. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никитское с. | 11 сот. | 800 000 | 72 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никитское с. | 11 сот. | 690 000 | 62 727 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поляна ДНП | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Поляна ДНП | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 976 / 64 516 / 84 048 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 916 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 720 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 524 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 133 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -842 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Никитское с. | 56,4 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 62 057 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Малахитовая Поляна КП | 54 м² | 7 сот. | 1 699 000 | 31 463 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Озерный СНТ | 58,9 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 64 516 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Опушкино КП | 64,2 м² | 7,3 сот. | 4 250 000 | 66 199 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Яблоневый Сад КП | 48 м² | 10 сот. | 1 650 000 | 34 375 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Квартал 38Б КП | 58,3 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 63 465 | снято (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Ульянинская роща КП | 58,3 м² | 6,1 сот. | 4 900 000 | 84 048 | снято (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Ульянино с. | 58,3 м² | 6,1 сот. | 4 100 000 | 70 326 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Константиново ДНТ | 58,4 м² | 9,1 сот. | 5 600 000 | 95 890 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Аргуново-2 КП | 66,1 м² | 12,6 сот. | 3 700 000 | 55 976 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок выделялся для многодетных семей Люберецким районом. Осуществляется поддержка. Участок трапециевидной формы, удобный подъезд. Участок на возвышенности + подсыпали плодородным слоем при строительстве дорог. Соседи (пока не осваивают участки) только с двух сторон. Лесополоса. Отличный подъезд снег убирают зимой. Мобильный интернет ловит. Присутствует несколько провайдеров. Все новые электросети. Электричество 15 квт в доме. Колодец в центре участка. 7 колец. Воды всегда хватает, набирали небольшой надувной бассейн за раз. Канализация септик. Въезд на участок широкий 9 м. Дом каркасный утеплённый 150мм все поверхности. В -20 можно ходить босиком. Тепловой контур 6х8.2 + терасса 3.7х6. Общий размер дома 6х11 м. Высота потолка переменная от 2.8 до 2.5 м. Очень эффективная печь с вертикальной топкой. Высокое стекло супер видно горение очень уютно. Прогревает дом от -20 до +25 за 1.5 -2 часа. 3 окна на юг обеспечивают прогрев днём даже зимой, днём можно не греть дополнительно дом. Снег на кровле не накапливается. Ни разу не было необходимости чистить. Планировка дома предусматривает расширение. Облицовка дома лиственница планкен.