Новорязанское ш., 57 км от МКАД
Муромцево д., Воскресенск гор. округ
Дом 170 м², участок 15,7 сот., брус.
Цена 3,35 млн ₽, снижали с 3,95 млн; первая цена 3,95 млн ₽ от 23.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 82/100 · уверенность 59 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 15,7 сот. = 1,28 млн → дом ≈2,06 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 64 тыс.–145 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈3,2 млн, покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈20,08 млн / целевая ≈18,07 млн / пессимист. ≈16,06 млн → от пессимистичной прибыль ≈10,02 млн ₽, маржа 62 %, ROI 166 %.
⚠ ROI 166 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, септик (по описанию).
До ст. Ратмирово ≈8,9 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3194
Рейтинг 82/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 2.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 818 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 285 000 ₽ (15,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 065 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 147 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Муромцево д. | 30 сот. | 7 499 000 | 249 967 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Муромцево д. | 15,8 сот. | 1 150 000 | 72 785 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Муромцево д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малинки-2 ДТСН | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малинки-2 ДТСН | 11,9 сот. | 1 400 000 | 117 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малинки-2 ДТСН | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малинки ДТСН | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малинки ДТСН | 11 сот. | 960 000 | 87 273 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малинки ДТСН | 12 сот. | 1 496 000 | 124 667 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малинки-2 ДТСН | 8,4 сот. | 750 000 | 89 286 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 170 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 286 / 120 424 / 145 366 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 20 080 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 19 076 000 ₽ |
| продажа: целевая | 18 072 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 16 064 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 10 016 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 166 % |
| пояснение расчета | ROI 166 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 166 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Мечта ДНП да: «ванные» + «тёплый пол» | 168 м² | 15 сот. | 10 800 000 | 64 286 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Ульянино с. да: «санузел» + «тёплый пол» | 165,1 м² | 15,5 сот. | 24 000 000 | 145 366 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Ульянино с. да: «с/у» + «тёплым полом» | 165 м² | 15 сот. | 19 870 000 | 120 424 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 3 950 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 750 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 650 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 350 000 (−300 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 3 450 000 (+100 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 3 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 3 350 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом. Ижс. Зарегистрирован. Без обременений. По документам 85.5 кв. М. 1этаж. Не завершенный строительством. Брус 150х150. 2й этаж утеплен. Отделка Мдф. Внутреняя отделка вагонка и половая доска с Яхтным лаком по лагам на утепленном бетонном перекрытии подвала. Без наружной отделки. 2санузла и бойлерная. Перегородки каркас- можно перепланировать. В доме никто не жил. Водопровод из колодца и канализация заведены в дом. 15квт 3фазы. Печь кирпич с лежанкой. Гараж- пенал. Забор- сетка рабица. В деревне и в пешей доступности пруды. Пляж песчаный. Рыбалка. Охота- утки. Недалеко свежие фермерское молоко козье. Яйца. Куры. Гуси. Мясо. Улицу зимой чистит трактор. В саду вишни. Черешня. Яблоня. Груши. Смородина. Крыжовник. Калина. Земляника полевая. Соседи дружелюбные проживают постоянно. Высота потолка! 2.29м-1 эт. 2.39м -2 эт.! Фото внутри и планировку добавлю. Один Собственник. Торг при осмотре. Звоните. Утро. Вечер до 23.00.