Новорязанское ш., 56 км от МКАД · земля с домом
Никулино д., Раменский гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., брус.
Дом по описанию: «Дом состоит из двух этажей, электричество, вода колодец 9 колец, септик, в доме печка галанка, действующий камин, дом из сруба общей площадью 100 кв.м.»
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 23.09.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 562 тыс. → дом ≈2,94 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 5 км, 54 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,25 млн / целевая ≈5,63 млн / пессимист. ≈5 млн → от пессимистичной прибыль ≈226 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; септик; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Лесные Дары ≈20,3 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №319
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 562 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 938 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 380 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Никулино д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Топаз ДНП | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ласковый Май СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новорязанское шоссе 37-й км | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березки дп | 18,9 сот. | 2 500 000 | 132 275 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Теремок СНТ | 8 сот. | 875 000 | 109 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечный Рай ТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березки дп | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнечный Рай ТСН | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зеленая миля ДНП | 5,9 сот. | 1 100 000 | 186 441 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 348 / 64 186 / 92 130 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 251 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 938 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 626 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 001 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 226 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Топаз ДНП да: «санузел» + «мебель» | 103 м² | 6,5 сот. | 7 500 000 | 72 816 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Заречье дп да: «санузла» + «мебель» | 108 м² | 6 сот. | 9 950 000 | 92 130 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Заворовский Дачник СНТ да: «ванные» + «заезжай и живи» | 92 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 54 348 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Заворовский Дачник СНТ да: «ванных» + «мебель» | 90 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 6 соток в закрытом СНТ НИВА, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, участок правильной формы, ровный, огорожен, отмежеван, и расположенный на нем жилой дом из бруса с верандой. Участок расположен в непосредственной близости от Москвы с возможностью круглогодичного проживания. Дом состоит из двух этажей, электричество, вода колодец 9 колец, септик, в доме печка галанка, действующий камин, дом из сруба общей площадью 100 кв.м. На территории СНТ круглогодично проживают, зимой чистят дороги. Удобный выезд на трассы в сторону Бронниц и Москвы делает локацию практичной для регулярных поездок. Документы готовы к сделке.