Новорязанское ш., 52 км от МКАД
Ворщиково д., Воскресенск гор. округ
Дом 73,3 м², участок 12 сот., дерево, 2026 год.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 03.07.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 66 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,53 млн → дом ≈1,87 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 54 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,47 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,39 млн / целевая ≈5,75 млн / пессимист. ≈5,11 млн → от пессимистичной прибыль ≈754 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Радуга ≈3,7 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №3189
Рейтинг 45/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 35 % | 14.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 344 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 528 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 872 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 539 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ворщиково д. | 16,8 сот. | 2 100 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ворщиково д. | 16 сот. | 2 400 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ворщиково д. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ворщиково д. | 16 сот. | 2 150 000 | 134 375 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ворщиково д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ворщиково д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ворщиково д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ворщиково д. | 16,8 сот. | 1 950 000 | 116 071 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ворщиково д. | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ворщиково д. | 6,2 сот. | 1 300 000 | 209 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 466 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 625 / 81 250 / 95 455 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 387 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 068 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 748 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 110 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 754 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Михалево с. да: «санузел» + «меблирован» | 80 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 81 250 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Михалево с. да: «санузел» + «мебелью» | 66 м² | 12,9 сот. | 6 300 000 | 95 455 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Луч СНТ да: «ванна» + «мебелирован» | 80 м² | 12 сот. | 4 290 000 | 53 625 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дом в живописной д. Ворщиково (район Петровское) идеальное место для отдыха и уединения всего в 50 минутах от Москвы! Мечтаете сбежать от городской суеты и насладиться тишиной природы? Тогда этот свежий, полностью новый дом именно то, что вам