Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Колос СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 3,45 млн ₽; цена не менялась с 06.07.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 61 %
Земля ≈302 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,81 млн → дом ≈1,64 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 60 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,13 млн / целевая ≈6,42 млн / пессимист. ≈5,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,37 млн ₽, маржа 24 %, ROI 32 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: канализация — есть; отопление — есть.
До ст. Цибино ≈1,2 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №3188
Рейтинг 55/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 63 % | 27.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 302 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 812 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 638 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 840 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Форум СНТ | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луч СНТ | 6,5 сот. | 2 100 000 | 323 077 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Весна СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ирга СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Белоозерский пгт | 12 сот. | 8 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Белоозерский пгт | 7 сот. | 4 950 000 | 707 143 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Белоозерский пгт | 8 сот. | 4 800 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Белоозерский пгт | 9,5 сот. | 5 700 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Белоозерский пгт | 19 сот. | 12 000 000 | 631 579 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Цибино д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 867 / 90 312 / 141 100 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 132 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 775 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 419 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 706 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 373 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Ивановка д. да: «санузел» + «отделка» | 72,3 м² | 5,6 сот. | 4 990 000 | 69 018 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Сосновка СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 75 м² | 6 сот. | 4 490 000 | 59 867 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Цибино д. да: «санузел» + «под ключ» | 69,1 м² | 6,3 сот. | 9 750 000 | 141 100 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Виноградово пос. да: «ванной» + «мебелью» | 77,8 м² | 6 сот. | 9 150 000 | 117 609 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Яблонька СНТ да: «ванные» + «ламинат» | 80 м² | 6 сот. | 6 950 000 | 86 875 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Альбатрос СНТ да: «ванные» + «отделка» | 80 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 93 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.07.2026 | 3 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 551001. В продаже уютный дом для круглогодичного проживания.Рядом ж/д станция, озера.На участке хозблок, летний душ и туалет.Очень зелено и тихо