Новорязанское ш., 89 км от МКАД
Зеленая Поляна СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 95,7 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 67 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 401 тыс. → дом ≈2,3 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈1,71 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,44 млн / целевая ≈2,2 млн / пессимист. ≈1,96 млн → от пессимистичной прибыль −2,05 млн ₽, маржа −105 %, ROI −51 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Егорьевск I ≈16,8 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3186
Рейтинг 14/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 446 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 401 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 299 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 023 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Зеленая Поляна СНТ | 6 сот. | 630 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Энергетик СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузьминки д. | 6 сот. | 120 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Надежда-2 ТСН | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Колычево д. | 10,6 сот. | 750 000 | 70 755 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Колычево д. | 14,8 сот. | 500 000 | 33 784 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Колычево д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Колычево д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Зайцево д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Чернолесье СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 714 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 750 / 25 614 / 49 857 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 445 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 323 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 200 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 956 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 053 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −105 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 км | Исаиха д. | 96 м² | 11,5 сот. | 3 500 000 | 36 458 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Луч СНТ | 100 м² | 6,1 сот. | 1 990 000 | 19 900 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Комлево д. | 110 м² | 15 сот. | 3 199 000 | 29 082 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Щит ТСН | 85 м² | 10 сот. | 1 650 000 | 19 412 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Осинка СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 20 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Электрон СНТ | 86 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Полет СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 13 750 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Лазаревка СНТ | 70 м² | 18 сот. | 3 490 000 | 49 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Полбино д. | 114 м² | 12 сот. | 2 990 000 | 26 228 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Сосновый Бор СНТ | 80 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 29 375 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дача из бревна. Дом двухэтажный, общая площадь 95,7 кв. М. На первом этаже просторная кухня и две комнаты, на втором большая комната. Свет и вода в доме. Установлен бойлер на 80 литров. Отопление печное. Участок 12 соток правильной формы, ровный и сухой. На участке есть большая беседка, баня и хозблок. Автобусная остановка в 5 минутах ходьбы от Снт. Один взрослый собственник, без долгов и обременений.