Новорязанское ш., 99 км от МКАД
Старое д., Егорьевск гор. округ
Дом 65 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 17.11.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 402 тыс. → дом ≈1,4 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,11 млн / целевая ≈2,8 млн / пессимист. ≈2,49 млн → от пессимистичной прибыль −342 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Аксёново ≈22,1 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3179
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 95 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 402 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 398 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 508 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Левино д. | 10 сот. | 475 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Левино д. | 5 сот. | 170 000 | 34 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Трофимово д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Трофимово д. | 17 сот. | 680 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Трофимово д. | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бочнево д. | 34 сот. | 1 900 000 | 55 882 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Павлова пос. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Мелентеево д. | 18,4 сот. | 500 000 | 27 174 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Мелентеево д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Мелентеево д. | 7,5 сот. | 590 000 | 78 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 42 172 / 72 222 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 110 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 954 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 799 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 488 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -342 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Гулынки д. | 62,8 м² | 12 сот. | 4 400 000 | 70 064 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Тимирево д. | 68,9 м² | 17 сот. | 1 400 000 | 20 319 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Бобково д. | 70 м² | 12 сот. | 4 700 000 | 67 143 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Мелентеево д. | 56 м² | 12 сот. | 1 550 000 | 27 679 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Поповская д. | 60 м² | 8 сот. | 900 000 | 15 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Раменки с. | 72 м² | 17 сот. | 5 200 000 | 72 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Никиткино с. | 70 м² | 7,7 сот. | 4 700 000 | 67 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Павлова пос. | 80 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 46 250 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Зарудня д. | 63 м² | 12 сот. | 2 400 000 | 38 095 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Гулынки д. | 48,9 м² | 15 сот. | 1 650 000 | 33 742 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.11.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 26.11.2025 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.01.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно! Продаю участком с домом(дом под снос), в деревне есть почта, в 5км от дома находиться детский сад, школа, аптека, поликлиника, магазин пятёрочка. В деревне у нас тихо и спокойно, соседи доброжелательные. Остальные все интересующие вопросы отвечу в сообщении. Торг уместен, просьба риелторов не беспокоить.