Новорязанское ш., 85 км от МКАД
Интюшиха-1 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 79 м², участок 6 сот., 2025 год.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 10.04.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 412 тыс. → дом ≈2,14 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,54 млн / целевая ≈3,18 млн / пессимист. ≈2,83 млн → от пессимистичной прибыль −718 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: септик (по описанию).
До ст. Шубатово ≈3,4 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3171
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 616 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 412 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 138 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 063 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Ивантеево СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Интюшиха-2 СНТ | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бессоново д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новоселки д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Миняево д. | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Городня с. | 12 сот. | 430 000 | 35 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Городня с. | 26,5 сот. | 1 600 000 | 60 377 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Городня с. | 10 сот. | 555 000 | 55 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 79 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 412 / 46 667 / 72 368 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 537 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 360 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 183 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 830 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -717 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Интюшиха-1 СНТ | 79 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 48 101 | снято (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Интюшиха-2 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новоселки д. | 83 м² | 8,2 сот. | 2 500 000 | 30 120 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новоселки д. | 85 м² | 8,2 сот. | 2 500 000 | 29 412 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Ламоново д. | 79 м² | 5 сот. | 11 455 000 | 145 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Булгаково КП | 80 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Троице-Лобаново с. | 80 м² | 5,7 сот. | 3 450 000 | 43 125 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Камея СНТ | 76 м² | 8,6 сот. | 5 500 000 | 72 368 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Троице-Лобаново с. | 80 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Ясные Зори ДНП | 80 м² | 5,5 сот. | 4 290 000 | 53 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.04.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 12.04.2026 | 2 750 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 550 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.05.2026 | 2 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.06.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 2 550 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продается дом дача в стадии строительства под 80м с участком 6сот ,есть септик переливной ,можно установить су в доме , гараж,подвал,туалет и душ ,тепличка ,есть насаждения клубника,смородина,черешня ,розы, тюльпаны и т.д. от Москвы 1час 30м можно ехать с метро Котельники ,можно доехать со станции Михнево,кругом лес ,воздух ,грибы ягоды есть святой источник ,огромный пруд для купания в летний сезон.