Новорязанское ш., 78 км от МКАД
Ветеран СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 56 м², участок 6 сот., дерево, 2001 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 12.07.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 67 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 532 тыс. → дом ≈968 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,95 млн / целевая ≈2,66 млн / пессимист. ≈2,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈68 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Анциферово ≈2,3 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3170
Рейтинг 25/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 6 % | 2.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 532 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 968 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 286 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Яковлевская д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Яковлевская д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Энергия-94 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мечта-10 СНТ | 10,5 сот. | 1 300 000 | 123 810 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Костино д. | 6,3 сот. | 1 400 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Костино д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 465 / 56 530 / 105 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 954 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 806 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 659 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 363 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 68 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Весна СНТ | 60 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Монтажник СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горняк СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Анциферово д. | 55 м² | 6,8 сот. | 3 800 000 | 69 091 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ковровец-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 57 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ковровец-2 СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горняк СНТ | 66 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 56 061 | снято (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Монтажник-2 СНТ | 65,4 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 24 465 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Буровик СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 27 679 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Проектировщик СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 30 769 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дачный домик с участком, тихо, спокойно, грибы, лес. Приятные адекватные соседи. Съехали с дачи насовсем 05.07.2026 г. стало тяжело (возраст), участок ухоженный, не зарос. Жилой. Газон покошен. В хорошие руки! Заезжай и живи!