Новорязанское ш., 54 км от МКАД
Энтузиаст СНТ, Раменский гор. округ
Дом 54 м², участок 6 сот., дерево, 1990 год.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 62 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 717 тыс. → дом ≈2,18 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 29 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,39 млн / целевая ≈3,95 млн / пессимист. ≈3,51 млн → от пессимистичной прибыль −33 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Кузяево ≈0,5 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3169
Рейтинг 19/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 490 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 717 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 183 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 426 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Вишенка СНТ | 6,3 сот. | 1 077 800 | 171 079 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Электрик СНТ | 7,6 сот. | 5 000 000 | 657 895 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вишенка СНТ | 11,8 сот. | 2 007 700 | 170 144 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вороново д. | 5,7 сот. | 634 900 | 111 386 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузяево СНТ | 6,7 сот. | 1 145 800 | 171 015 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузяево СНТ | 10 сот. | 1 438 000 | 143 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вороново д. | 5,6 сот. | 571 900 | 102 125 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вороново д. | 5,8 сот. | 598 790 | 103 240 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вороново д. | 3,3 сот. | 7 937 600 | 2 405 333 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вороново д. | 6,5 сот. | 1 105 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 000 / 83 307 / 108 963 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 390 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 170 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 951 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 512 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -33 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Карпово с. да: «санузел» + «ламинат» | 56 м² | 6,5 сот. | 4 100 000 | 73 214 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Хуторок СНТ да: «ванной» + «мебель» | 50 м² | 6,5 сот. | 1 450 000 | 29 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Усадьба Глебово КП да: «ванная» + «ремонт» | 56,9 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 108 963 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Трошково Светлое КП да: «ванные» + «под ключ» | 50 м² | 6 сот. | 4 670 000 | 93 400 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Проезд до станции Кузяево Казанского направления, далее 10 мин. пешком. Одноэтажное шале. Свежий косметический ремонт, стеклопакеты, внутри комнаты обиты вагонкой, снаружи сайдинг. Туалет и летний душ расположены на участке. Есть колодец с питьевой водой. В шаговой доступности детская площадка, пруд, магазин. В 10 минутах езды на автомобиле большой торговый комплекс с продуктовыми и строительными магазинами, садовый центр, пиццерия, Озон, Вайлдберриз, из продуктовых магазинов есть доставка .