Новорязанское ш., 94 км от МКАД
Отдых СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 47,9 м², участок 10 сот., каркас, 2024 год.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 19.06.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 69 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 700 тыс. → дом ≈1,5 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 73 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈858 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,28 млн / целевая ≈3,85 млн / пессимист. ≈3,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈695 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: септик; в описании: колодец.
До ст. Цемгигант ≈1,5 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3162
Рейтинг 41/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 51 % | 21.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 56 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 950 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 700 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 500 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 315 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Отдых СНТ | 5 сот. | 980 000 | 196 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Губастово д. | 12,2 сот. | 1 999 000 | 163 852 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Заря СНТ | 11,6 сот. | 375 000 | 32 328 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Заря СНТ | 5 сот. | 399 000 | 79 800 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Новоселки д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Восход-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Новоселки д. | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 858 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 000 / 90 098 / 95 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 279 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 065 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 851 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 423 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 695 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Химик-3А СТСН | 50 м² | 6 сот. | 4 480 000 | 89 600 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Техноткань СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Новлянское с. | 49,5 м² | 12 сот. | 4 497 000 | 90 848 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Непецино с. | 47 м² | 9,8 сот. | 3 800 000 | 80 851 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Гостилово д. | 50 м² | 15 сот. | 4 750 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Гостилово д. | 50 м² | 6 сот. | 4 750 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Константиново с. | 50 м² | 7 сот. | 3 950 000 | 79 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Яблоневый Сад КП | 48 м² | 10 сот. | 1 650 000 | 34 375 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Ильинское ДНТ | 50 м² | 8,6 сот. | 3 650 000 | 73 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Константиново с. | 43,6 м² | 7 сот. | 3 950 000 | 90 596 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом/дача со всеми удобствами. Оформлен как ЖИЛОЙ, можно прописаться! Каркасный дом, утепление 100мм. Площадь жилая по ЕГРН 32,9м2 + открытая терасса 15м2 (можно закрыть и увеличить жилую площадь). Общая площадь 47,9м2. Шаговая доступность от ЖД станции. Продуктовые магазины Пятерочка и Магнит рядом с СНТ. В доме зимний водопровод от колодца плюс нагревательный бойлер, канализация - септик, электричество центральное Мосэнерго, отопление электрическое (возможна установка печи или сплит системы), окна пластиковые. Участок по факту 10 соток. По документам 7,8 соток. Земля в собственности, межевание есть. На участке бытовка 12м2 с электричеством, сарайка и мангал, растения и кустарники. Забор профлист. Один собственник. Возможна ИПОТЕКА. Просмотры по договорённости.