Новорязанское ш., 77 км от МКАД
Перебатино СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 08.05.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 58 %
Земля ≈97 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 582 тыс. → дом ≈2,92 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 70 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,58 млн / целевая ≈3,22 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец.
До ст. Ратмирово ≈4,8 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3158
Рейтинг 12/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 97 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 582 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 918 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 360 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Гостилово д. | 28 сот. | 1 650 000 | 58 929 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Перебатино СНТ | 5,8 сот. | 1 200 000 | 206 897 | снят (цена объявления) 04.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гостилово д. | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Федино с. | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гостилово д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Федино с. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гостилово д. | 12,5 сот. | 1 200 000 | 96 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гостилово д. | 12,5 сот. | 1 550 000 | 124 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гостилово д. | 8 сот. | 960 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гостилово д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 800 / 71 000 / 80 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 575 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 396 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 218 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 860 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 115 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Гостилово д. да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Химик 5 СТ да: «ванную» + «ремонт» | 50 м² | 6 сот. | 3 490 000 | 69 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Химик 5 СТ да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 5,6 сот. | 3 550 000 | 71 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Городище д. да: «с/у» + «ремонт» | 54,1 м² | 6 сот. | 6 199 000 | 114 584 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок с домом в Перебатино. Участок 6 соток, для садоводства. Участок прямоугольный (20х30 метров), ровный, без перепадов по высоте. На участке: дом, беседка, колодец, хозяйственная постройка, туалет. В доме, на первом этаже: терраса, комната, кухня; второй этаж-мансарда. Электричество 5 кВт. Расстояние до Воскресенска 5 км., до МКАД 70 км. Автобусное сообщение с Воскресенском.