Новорязанское ш., 86 км от МКАД
Игнатово д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 59,1 м², участок 13 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 753 тыс. → дом ≈2,75 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,47 млн / целевая ≈2,22 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −2,08 млн ₽, маржа −106 %, ROI −51 %.
Коммуникации: газ — есть; отопление — центральное; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Беззубово ≈1,5 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3151
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 92 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 753 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 747 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 481 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Игнатово д. | 15 сот. | 980 000 | 65 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Игнатово д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зевнево д. | 20 сот. | 1 535 000 | 76 750 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гуслица СНТ | 6 сот. | 330 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гуслица СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зевнево д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зевнево д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зевнево д. | 11 сот. | 3 700 000 | 336 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Исаевская д. | 9 сот. | 520 000 | 57 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ефремовская д. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 082 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 727 / 42 084 / 96 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 466 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 343 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 219 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 973 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 084 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −106 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Исаевская д. | 57 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 52 632 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Алешино д. | 60 м² | 17 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Алешино д. | 56,1 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 74 866 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Костенево д. | 55 м² | 15 сот. | 1 250 000 | 22 727 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Корниловская д. | 60 м² | 14 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Вишневая д. | 56 м² | 12 сот. | 1 450 000 | 25 893 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Юрятино д. | 60 м² | 15 сот. | 2 550 000 | 42 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Гридино д. | 60 м² | 17 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Горшково д. | 60 м² | 12 сот. | 5 800 000 | 96 667 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Алешино д. | 65 м² | 7 сот. | 4 150 000 | 63 846 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаём простой деревенский домик. Приобретали для себя, как дачу. Место хорошее, тихое, спокойное, с видом на лес. Соседи хорошие. Дом крепкий, в доме есть газовое отопление, горячая (от бойлера) и холодная вода, электричество. 2 скважины, одна в подполе, вторая на полив на участке. Участок ухоженный, есть место для зоны отдыха и посадки овощей. На участке так же имеются плодовые деревья и кустарники.