Новорязанское ш., 52 км от МКАД
Марьинка с., Ступино гор. округ
Дача 70 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 14.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 893 тыс. → дом ≈2,11 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,66 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,93 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Лесные Дары ≈11,3 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3139
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.7 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 403 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 893 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 106 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 086 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Машиностроитель-10 СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Машиностроитель-10 СНТ | 14 сот. | 1 150 000 | 82 143 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полупирогово д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полупирогово д. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полупирогово д. | 9,3 сот. | 890 000 | 95 699 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Марьинка с. | 18,1 сот. | 1 300 000 | 71 823 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Марьинка с. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полупирогово д. | 15 сот. | 2 450 000 | 163 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Марьинка с. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Марьинка-3 СНТ | 12 сот. | 699 000 | 58 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 967 / 53 083 / 115 385 |
| цена объекта | 2 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 658 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 475 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 292 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 926 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 023 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Русское поле СНТ | 66,9 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 47 833 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Надежда СНТ | 61 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 29 508 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Зеленое Ожерелье СНТ | 67 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 82 090 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Булгаково д. | 60 м² | 14 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Нива СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Раменские Дали ДНП | 80 м² | 12,5 сот. | 7 800 000 | 97 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Булгаково КП | 80,5 м² | 8 сот. | 1 526 850 | 18 967 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Рассвет-Натальино СНТ | 65 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 33 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Теремок СНТ | 65 м² | 12 сот. | 7 500 000 | 115 385 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Содружество СНТ | 79 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 46 835 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 2 999 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесён аванс до 1.08.2026. Ищите дачу недалеко от Москвы? Стоит присмотреться. На участке расположено: - Основной дом; - Гостевой дом; - Гараж; - Летний туалет и душ; - Мастерская; - Теплица; - Хоз. Блок. В доме 3 комнаты. Использовалась в летний период. Требуется частичный ремонт. Соседи хорошие. Асфальтированный подъезд. Продаётся, потому что уже никто не ездит. В доме уже убрали всё ненужное и готово к заселению. Конструктив дома: Фундамент: ленточный. Стены: брус, обложен кирпичом. Крыша: шифер, утеплена. Коммуникации: Газ: по границе. Отопление: печное, функционирует. Вода: колодец 6 колец. Туалет: на улице. Электричество: заведено в дом. Инфраструктура и транспортная доступность: Автобусная остановка и магазин, который работает круглогодично находится в 100 метрах от дома. До леса тоже 100 метров. Ближайшие пруд с пляжем в 4 км. В д. Беспятово. Рядом руч. Марьинка и р. Северка. До Новорязанского шоссе 10 км на машине. Остались вопросы или хотите записаться на показ? Звоните в любое время! Код пользователя: 138903. Номер в базе: 8947921.