Новорязанское ш., 81 км от МКАД
Трамвайщик СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 70 м², участок 5 сот., пенобетон.
Цена 1,96 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 31.12.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 69/100 · уверенность 61 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 396 тыс. → дом ≈1,56 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 66 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,67 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,88 млн / целевая ≈5,29 млн / пессимист. ≈4,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,74 млн ₽, маржа 37 %, ROI 59 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Поселок Лесной ≈1,6 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3131
Рейтинг 69/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 79 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 396 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 564 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 343 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Здоровье СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мир-6 СНТ | 6,3 сот. | 2 600 000 | 412 698 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесной СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дворики д. | 12,4 сот. | 2 500 000 | 201 613 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесной пос. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесной пос. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дворики д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дворики д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дворики д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 176 / 85 106 / 120 000 |
| цена объекта | 1 960 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 666 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 883 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 589 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 295 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 706 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 740 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Дворики д. | 60 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Ягодка СНТ | 70,5 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 85 106 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Восход-2 СНТ | 68 м² | 5,4 сот. | 4 500 000 | 66 176 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | 65 м² | 6 сот. | 7 800 000 | 120 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | Новое СНТ | 82 м² | 7 сот. | 5 900 000 | 71 951 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 2 600 000 | история площадки |
| 22.02.2026 | 2 450 000 (−150 000) | история площадки |
| 05.03.2026 | 2 300 000 (−150 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 1 980 000 (−320 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 1 960 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 960 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1985442. Продается дом 70 кв. М. В Снт "Трамвайщик", Коломенский район. Этот дом идеальное решение для тех, кто мечтает создать свой собственный уютный уголок с нуля, воплотив все свои дизайнерские идеи. Возведенный на надежном ленточном фундаменте, он представляет собой прочную "коробку" из блоков, готовую к внутренней отделке по вашему вкусу. Технические характеристики, дающие уверенность: Надежный фундамент: Ленточный фундамент обеспечивает прочность и долговечность всей конструкции. Современные окна: Пластиковые окна гарантируют тепло и тишину в доме, а также защиту от внешних воздействий. Качественная кровля: Крыша из металлочерепицы это стильное и долговечное решение, защищающее ваш дом от непогоды на долгие годы. Подведенные коммуникации: Электричество 15 квт уже заведено в дом, что значительно экономит ваши силы и время! Собственный источник воды: Колодец на участке позволит вам не зависеть от центрального водоснабжения. Общая площадь 70 кв. М.: Оптимальный размер для дачи или небольшого загородного дома. Участок 5 соток: Ухоженная территория: Участок правильной формы, полностью огорожен надежным профильным листом, что обеспечивает приватность и безопасность. Полезные постройки: На участке расположен хозблок для хранения инвентаря и баня, где вы сможете расслабиться после трудового дня. Потенциал для ландшафтного дизайна: Простор для воплощения ваших идей по озеленению и созданию сада вашей мечты. Преимущества расположения: Снт "Трамвайщик": Удобное расположение в 10 км от города Коломна. Отличная транспортная доступность: К Снт ведет асфальтированный подъезд. Широкие дороги внутри Снт обеспечивают комфортное передвижение. Безопасность: Территория Снт находится под видеонаблюдением. Природа и отдых: Тихое, экологически чистое место с прекрасной природой. В непосредственной близости находятся живописные реки Ока с красивейшими берегами и пруды, идеально подходящие для рыбалки и летнего отдыха. Близость инфраструктуры: В соседнем поселке Лесное сосредоточена вся необходимая для комфортной жизни инфраструктура: магазины, школы, детские сады, медицинские учреждения. Этот дом прекрасная возможность для вас: Инвестировать в будущее: Создать дом, полностью соответствующий вашим потребностям и предпочтениям, с уже подведенными ключевыми коммуникациями. Наслаждаться загородной жизнью: Уединение, свежий воздух и красота природы в шаговой доступности от городской цивилизации. Построить дом своей мечты: Свобода творчества в выборе отделки и планировки, с экономией времени и средств на заведение электричества и воды! Не упустите свой шанс стать счастливым обладателем этого перспективного объекта, где уже есть все необходимое для начала стройки! Не упустите шанс стать владельцем этого дома! Звоните нам прямо сейчас, чтобы узнать больше и записаться на просмотр! Мы гарантируем безопасную сделку и юридическую поддержку нашим Клиентам. Поможем одобрить ипотеку с сниженной ставкой.