Новорязанское ш., 31 км от МКАД
Салтыково с., Раменский гор. округ
Дом 200 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 7 млн; первая цена 3,95 млн ₽ от 09.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 91/100 · уверенность 55 %
Земля ≈162 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,94 млн → дом ≈1,56 млн ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 76 тыс.–142 тыс. ₽/м², медиана 123 тыс.
Ремонт ≈4 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈23,56 млн / целевая ≈21,21 млн / пессимист. ≈18,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈11,88 млн ₽, маржа 63 %, ROI 170 %.
⚠ ROI 170 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈14,4 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3128
Рейтинг 91/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 19.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 14.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 161 920 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 943 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 557 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 785 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Салтыково с. | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Салтыково с. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Салтыково с. | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Салтыково с. | 23,7 сот. | 3 800 000 | 160 338 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Салтыково с. | 6 сот. | 1 520 000 | 253 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Салтыково с. | 4,5 сот. | 1 550 000 | 344 444 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Салтыково с. | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Салтыково с. | 25 сот. | 2 300 000 | 92 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Салтыково с. | 15,9 сот. | 4 463 200 | 280 704 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.3 км | Салтыково с. | 18 сот. | 2 700 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 200 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 4 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 521 / 123 178 / 141 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 23 562 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 22 384 000 ₽ |
| продажа: целевая | 21 206 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 18 850 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 11 875 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 170 % |
| пояснение расчета | ROI 170 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 170 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Стриж СНТ да: «с/у» + «меблирован» | 192 м² | 12 сот. | 14 500 000 | 75 521 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Косякино д. да: «санузел» + «тёплые полы» | 190,7 м² | 12,8 сот. | 23 490 000 | 123 178 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Вишняково с. да: «санузел» + «мебелью» | 180 м² | 12,6 сот. | 25 500 000 | 141 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 3 950 000 | история площадки |
| 12.04.2026 | 7 000 000 (+3 050 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 3 950 000 (−3 050 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 3 500 000 (−450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок в дер. Салтыковка, сельское поселение Ганусовское, Раменский район. Участок огорожен металлическим забором. На участке построен цокольный этпж жилого дома, размер этажа 12 на 15 метров, высота от уровня земли 2,5 метра. Под землей 3 ряда бетонных фундаментных блоков, потом кирпичная стена (31000 кирпичей) потом плиты перекрытия, пустотные. Есть ворота под гараж. Толщина стен пол метра Деревня обжитая, до Москвы 34км. Если буду не доступен пишите. Срочно Хороший Торг. Звоните.