Новорязанское ш., 67 км от МКАД
Тверское СНТ, Ступино гор. округ
Дом 96 м², участок 10 сот., дерево, 2010 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 03.06.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 71 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 743 тыс. → дом ≈1,46 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,92 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,92 млн / целевая ≈6,23 млн / пессимист. ≈5,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,75 млн ₽, маржа 31 %, ROI 46 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: газ.
До ст. Лесные Дары ≈10 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3126
Рейтинг 66/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 92 % | 39.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 284 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 743 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 457 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 177 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Марьинка д. | 12 сот. | 980 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Марьинка с. | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Марьинка с. | 8 сот. | 747 985 | 93 498 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Марьинка с. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Акатово д. | 15 сот. | 788 800 | 52 587 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Марьинка с. | 18,1 сот. | 1 300 000 | 71 823 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Акатово д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Марьинка с. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Марьинка с. | 12,5 сот. | 1 150 000 | 92 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Марьинка с. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 67 991 / 109 948 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 920 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 574 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 228 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 536 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 746 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Троице-Лобаново с. | 95,2 м² | 13,9 сот. | 7 900 000 | 82 983 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Троице-Лобаново с. | 100 м² | 14 сот. | 7 800 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Лысцево д. | 95,9 м² | 6,6 сот. | 6 100 000 | 63 608 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Акатово д. | 84 м² | 12 сот. | 5 600 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Мечта СНТ | 100 м² | 6,3 сот. | 4 900 000 | 49 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Новоселки д. | 95 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 34 737 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Техно СНТ | 109 м² | 12 сот. | 8 900 000 | 81 651 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Федоровское с. | 100 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Хомутово д. | 95,5 м² | 12 сот. | 10 500 000 | 109 948 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Акатово д. | 118,3 м² | 7,9 сот. | 8 200 000 | 69 315 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.06.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом с участком , снт газифицирован , дружелюбные соседи , есть пруд. Территория охраняется , заезд с пульта - электрические ворота