Новорязанское ш., 70 км от МКАД
Пионер СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 108,5 м², участок 8 сот., пеноблок.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 73/100 · уверенность 58 %
Земля ≈155 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,24 млн → дом ≈959 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 66 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,97 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,71 млн / целевая ≈6,94 млн / пессимист. ≈6,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,33 млн ₽, маржа 38 %, ROI 61 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; в описании: септик (по описанию).
До ст. Виноградово ≈2,9 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3123
Рейтинг 73/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 13 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 155 154 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 241 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 959 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 839 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Пионер СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губино д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Губино д. | 15,2 сот. | 2 300 000 | 151 316 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Губино д. | 9 сот. | 1 499 999 | 166 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Губино д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Губино д. | 8,2 сот. | 1 400 000 | 170 732 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Губино д. | 9,1 сот. | 2 500 000 | 274 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Губино д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Губино д. | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Жемчуг СНТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 108,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 970 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 372 / 71 561 / 77 273 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 713 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 327 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 942 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 170 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 330 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 61 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Алешино сл. да: «санузел» + «отделка» | 110 м² | 8 сот. | 8 499 999 | 77 273 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Фаустово с. да: «санузел» + «отделкой» | 107,6 м² | 8 сот. | 7 700 000 | 71 561 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Троицкое СНТ да: «санузел» + «отделку» | 104,7 м² | 8 сот. | 5 400 000 | 51 576 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Прогресс СНТ да: «ванные» + «отделка» | 113 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 66 372 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136425984 Принят аванс до 04.08.26. Доверяя нам, Вы гарантированно получаете только реальные объекты! Продам дачный дом в д. Губино Воскресенского района в СНТ "Пионер". Общая площадь дома 108.5 кв.м., материал стен пеноблоки + дерево + ж/б перекрытия. Окна дерево + ПВХ, второй этаж утеплен, под отделку. Электричество в доме 5 кВт, можно увеличить мощность. Вода колодец + центральный летний водопровод с питьевой водой (на участке). В доме есть печь + камин и место под с/у (установлен септик). В цокольном этаже есть подсобное помещение для хранения инвентаря. Участок почти 8 соток, сухой, земли с/хоз назначения. На участке есть летняя кухня с мебелью. Так же, на участке есть плодовые и декоративные деревья. Удобный круглогодичный подъезд к участку, дороги зимой чистят ВСЕГДА. Территория СНТ огорожена, находится под охраной. На въезде в СНТ ворота открываются с пульта или с телефона собственника. СНТ расположено в окружении хвойного леса с грибными местами. Так же, в деревне есть река "Нерская" для купания и ловли рыбы и "Голубое" озеро с оборудованными пляжными зонами. Вся необходимая инфраструктура находится в шаговой доступности. До ж/д "Виноградово" регулярно ходят автобусы. Прямая ветка с Москвой (казанское направление). До м. "Выхино" один час на электричке.