Новорязанское ш., 55 км от МКАД
Ласковый Май СНТ, Раменский гор. округ
Дом 30 м², участок 6,1 сот., кирпич, 2000 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 49 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 463 тыс. → дом ≈1,04 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 41 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,91 млн / пессимист. ≈1,7 млн → от пессимистичной прибыль −179 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Белоозёрская ≈20,7 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3116
Рейтинг 16/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 143 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 14.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 19 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 858 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 463 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 037 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 567 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Топаз ДНП | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березки дп | 18,9 сот. | 2 500 000 | 132 275 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березки дп | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никулино д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Теремок СНТ | 8 сот. | 875 000 | 109 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новорязанское шоссе 37-й км | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рассвет ДНП | 22,1 сот. | 3 150 000 | 142 534 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рассвет ДНП | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рассвет ДНП | 8,5 сот. | 600 000 | 70 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рассвет ДНП | 40 сот. | 1 000 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 361 / 84 000 / 155 709 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 120 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 014 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 908 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 696 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -179 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Топаз СНТ | 25 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Старая мельница-2 ДНТ | 28,9 м² | 7,9 сот. | 4 500 000 | 155 709 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Березки СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 489 000 | 41 361 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается летняя дача в живописном месте , рядом озеро , лес , магазины . В доме две комнаты , имеется хоз/блок из кирпича .