Новорязанское ш., 72 км от МКАД
Губастово д., Коломенский гор. округ
Дача 56 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 17.04.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 66 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 435 тыс. → дом ≈965 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,82 млн / целевая ≈1,64 млн / пессимист. ≈1,45 млн → от пессимистичной прибыль −756 тыс. ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Цемгигант ≈1,2 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3114
Рейтинг 30/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 933 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 435 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 965 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 232 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Губастово д. | 12,2 сот. | 1 999 000 | 163 852 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заря СНТ | 11,6 сот. | 375 000 | 32 328 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заря СНТ | 5 сот. | 399 000 | 79 800 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Восход-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 8,2 сот. | 7 600 000 | 926 829 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Елино д. | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Новоселки д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Восход-2 СНТ | 4 сот. | 950 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 091 / 35 000 / 48 000 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 818 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 727 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 636 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 454 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -756 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Пески СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 29 091 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Колыберево-2 СНТ | 55,3 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 41 591 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Отдых СНТ | 50 м² | 7,4 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Мезенка СНТ | 50 м² | 5,1 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Отдых СНТ | 45 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 34 444 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Рица СНТ | 54,5 м² | 6,3 сот. | 1 850 000 | 33 945 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 48 м² | 4,3 сот. | 3 500 000 | 72 917 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | Химик-3А СТСН | 60 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 58,2 м² | 7 сот. | 2 250 000 | 38 660 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Губастово д. | 40 м² | 5 сот. | 1 400 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 1 650 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 400 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дача площадью 56кв м. Участок 5 соток. В доме свет. Отопление печное. Забор профлист. Есть плодовые деревья, рядом остановка автобусная.