Новорязанское ш., 86 км от МКАД
Михали д., Егорьевск гор. округ
Дача 25 м², участок 6 сот.
Цена 700 тыс. ₽, снижали с 750 тыс.; первая цена 750 тыс. ₽ от 18.06.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 53 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 336 тыс. → дом ≈364 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈591 тыс. / целевая ≈532 тыс. / пессимист. ≈473 тыс. → от пессимистичной прибыль −622 тыс. ₽, маржа −132 %, ROI −57 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск I ≈9,5 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3111
Рейтинг 13/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 4.6 |
| торг | 5 | 44 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 3.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 952 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 336 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 364 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 560 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Михали д. | 5,4 сот. | 450 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Михали д. | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Михали д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михали д. | 18 сот. | 1 250 000 | 69 444 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михали д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Михали д. | 21 сот. | 1 100 000 | 52 381 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Михали д. | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Михали д. | 11,8 сот. | 1 150 000 | 97 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Михали д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Михали д. | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 600 / 24 000 / 40 000 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 591 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 561 000 ₽ |
| продажа: целевая | 532 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 473 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -622 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −132 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Экспресс СНТ | 25 м² | 9 сот. | 550 000 | 22 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Чернолесье СНТ | 25 м² | 6 сот. | 650 000 | 26 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Лесной СНТ | 25 м² | 4,6 сот. | 390 000 | 15 600 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Лесная Поляна-2 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 400 000 | 16 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Весенний Аромат СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | 25 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 44 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.3 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Тюльпан СНТ | 26 м² | 6 сот. | 740 000 | 28 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Астанино д. | 25 м² | 7 сот. | 599 999 | 24 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Дружба СНТ | 27 м² | 4,4 сот. | 459 999 | 17 037 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 750 000 | история площадки |
| 26.06.2026 | 700 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдаeтcя отличный учaсток! Стоит небольшой дoмик. Учаcтoк: - Пpaвильнaя форма. · Огpаждeние:-по всему периметру установлен каркас для забора. · Bъeзд: ворoта, удoбный пoдъезд тexникa пpойдёт бeз пpоблем. · Свет: Завeдeн в дом. Расположение: Деревня с отлично развитой инфраструктурой. Всё для жизни в шаговой доступности: · Магазины: Сетевые и хозяйственные. · Услуги: Сбербанк, почта, парикмахерская, стоматология, амбулатория. · Дети: Школа и детский сад рядом. · Логистика: Пункты выдачи Оzоn/Wildbеrriеs, большой клуб, остановка общественного транспорта. Оперативный показ!