Новорязанское ш., 58 км от МКАД
Сапроново КП, Ступино гор. округ
Дача 40 м², участок 8,1 сот.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,35 млн; первая цена 2,35 млн ₽ от 25.10.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 56 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 543 тыс. → дом ≈1,41 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,88 млн / целевая ≈1,69 млн / пессимист. ≈1,5 млн → от пессимистичной прибыль −954 тыс. ₽, маржа −63 %, ROI −39 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Лесные Дары ≈5,5 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3110
Рейтинг 26/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 98 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 4.5 |
| участок | 5 | 37 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 543 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 407 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 175 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дубок СНТ | 6 сот. | 399 000 | 66 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сапроново с. | 9,4 сот. | 840 000 | 89 362 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сапроново с. | 9,5 сот. | 750 000 | 78 947 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сапроново с. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сапроново с. | 12 сот. | 790 000 | 65 833 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сапроново-2 СНТ | 9,4 сот. | 850 000 | 90 426 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечная Поляна СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сапроново-2 СНТ | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сапроново с. | 8,1 сот. | 2 000 000 | 246 914 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сапроново-2 СНТ | 24 сот. | 1 650 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 750 / 48 572 / 112 500 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 880 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 786 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 692 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 504 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -953 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Мешерино СНТ | 40 м² | 10 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Ивантеево СНТ | 40 м² | 10 сот. | 1 250 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Марьинка с. | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Зеленые Холмы СНТ | 40 м² | 6,8 сот. | 1 150 000 | 28 750 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Северка-2 сад. уч. | 42 м² | 7,8 сот. | 4 700 000 | 111 905 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Прогресс-94 СНТ | 38,5 м² | 8,8 сот. | 1 700 000 | 44 156 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Отра СНТ | 40 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 92 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Отра СНТ | 40 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Интюшиха-1 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 56 944 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Свистягино д. | 35 м² | 10 сот. | 1 650 000 | 47 143 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2025 | 2 350 000 | история площадки |
| 26.11.2025 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.03.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 117401685 Агентство недвижимости "Домус" предлагает купить двухэтажный дом площадью 40 кв. М, площадь участка 8.1 сотка. Участок находится в лесной зоне, следовательно свежий воздух и радость глаз будет сопровождать вас изо дня в день. В доме Возможна Прописка. Отличный вариант как для дачи, так и для Пмж с дальнейшем строительством. Колодец, бойлер на 90 литров. Электричество 15 квт. Участок выровнен, ворота откатные из профлиста, перед воротами организовано парковочное место. КН: 50:33:0000000:92451. Коттеджный поселок закрытого типа, доступ только у жильцов и их желанных гостей. Ежемесячные взносы 1450 рублей.