Новорязанское ш., 62 км от МКАД
Воскресенск г., Воскресенск гор. округ
Дача 89,3 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 65 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 412 тыс. → дом ≈1,59 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,59 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,29 млн / целевая ≈3,86 млн / пессимист. ≈3,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈148 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 5 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня.
До ст. Хорлово ≈3,8 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3106
Рейтинг 31/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 3.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 412 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 588 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 783 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Отрадное СНТ | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шильково д. | 27 сот. | 1 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ильино д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шильково д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ильино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Перхурово СНТ | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 89,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 586 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 51 044 / 65 318 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 293 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 078 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 864 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 434 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 148 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Техноткань СНТ | 86,2 м² | 5 сот. | 4 400 000 | 51 044 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Перхурово СНТ | 86 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 52 326 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Отрадное СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Химик-2 СТ | 80 м² | 6 сот. | 10 100 000 | 126 250 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Анфалово-2 СНТ | 86,5 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 65 318 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик-3 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Осташово СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 34 375 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Хорлово ТСН | 75 м² | 6 сот. | 2 699 000 | 35 987 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Рица СНТ | 73,8 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 37 263 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Перхурово СНТ | 65 м² | 5,1 сот. | 4 100 000 | 63 077 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача из бревна с косметическим ремонтом. Дом двухэтажный, расположен на участке площадью 6 соток в Снт. Внутри три комнаты, оформленные в деревенском стиле с деревянной отделкой. Кухня оборудована всем необходимым для приготовления пищи, включая плиту и холодильник. Сан узел на улице. На участке также расположена отдельно стоящая кухня, баня, что добавляет дополнительный комфорт для отдыха. Участок окружен зеленью, создавая атмосферу уединения и спокойствия. Рядом находится магазин, а до остановки общественного транспорта можно добраться пешком. Дом готов к проживанию, водоснабжение централизованное. Отличный вариант для тех, кто ищет место для отдыха вдали от городской суеты. Дом и земля в собственности.