Новорязанское ш., 76 км от МКАД
Конев-Бор д., Коломенский гор. округ
Дача 50 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 11.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 54 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,36 млн → дом ≈841 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 28 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −939 тыс. ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Конев Бор ≈0,2 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3105
Рейтинг 28/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 587 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 359 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 841 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 820 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Конев-Бор д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Конев-Бор д. | 8,1 сот. | 1 200 000 | 148 148 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Конев-Бор д. | 8,1 сот. | 1 300 000 | 160 494 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Пески пгт | 8,3 сот. | 2 000 000 | 240 964 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Пески пгт | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пески пгт | 12 сот. | 1 490 000 | 124 167 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пески пгт | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пески пгт | 8,2 сот. | 700 000 | 85 366 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Пески-2 СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Пески-2 СНТ | 9 сот. | 380 000 | 42 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 53 170 / 86 735 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 289 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 175 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 060 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 831 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -939 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Коломенские Сады КП | 49 м² | 15 сот. | 4 250 000 | 86 735 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Отдых СНТ | 47,9 м² | 10 сот. | 2 100 000 | 43 841 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Осинка СНТ | 60 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Заря СНТ | 58 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 86 207 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Мичуринец-2 СТ | 40 м² | 8 сот. | 1 280 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Березовая Роща ТСН | 36 м² | 17 сот. | 2 250 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.07.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
! Продам дом/дачу в Коломенском г/о! - деревня Конев Бор. - 2-х этажный дом (под прописку). - общая площадью 50 кв. М. 1 этаж: просторный зал 27,6 кв. М. С печкой и террасой. 2 этаж: мансардный. - сухой, усевший сруб от 2014 года, в хорошем состоянии (но требует внимания), - электричество заведено в дом, отопление- котел дровяной. - колодец на участке, и в конце участка уличный туалет. - участок 15 соток, кадастровый номер 50:34:0010208:12, правильной прямоугольной формы 20х75, огорожен, - перед домом можно организовать просторное парковочное место. - предпоследний участок. - хороший круглогодичный подъезд (отсыпан щебнем), зимой снег чистят! - перед домом проходит речушка. - Хит сезона! Ж/д станция Конев-Бор в шаговой доступности. ! Отличное Тихое И Спокойное Место Для Круглогодичного Отдыха!