Новорязанское ш., 88 км от МКАД
Пестриково с., Коломенский гор. округ
Дача 50 м², участок 11,3 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 59 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 11,3 сот. = 1,41 млн → дом ≈587 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 50 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,42 млн / целевая ≈3,08 млн / пессимист. ≈2,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈237 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 9 %.
Коммуникации: скважина; газ — центральный; отопление — печь.
До ст. Щурово ≈2,8 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3104
Рейтинг 36/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 19 % | 8.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 66 % | 4 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 413 000 ₽ (11,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 587 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 740 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Пестриково с. | 3 сот. | 570 000 | 190 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пестриково с. | 3 сот. | 280 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пестриково с. | 17,4 сот. | 1 990 000 | 114 368 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пестриково с. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сергиевское с. | 4 сот. | 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пестриково с. | 14,4 сот. | 3 200 000 | 222 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сергиевский пос. | 8 сот. | 4 800 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сергиевский пос. | 30 сот. | 18 400 000 | 613 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сергиевское с. | 3 сот. | 420 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сергиевский пос. | 3 сот. | 450 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 60 834 / 87 500 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 421 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 250 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 079 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 737 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 237 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | 56 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | Природа СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Строитель-2 СНТ | 60 м² | 7,5 сот. | 3 100 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Костерка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Сычево д. | 40 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам в Лпх Заря, уч. 119, с. Пестриково, Коломенского района, Московской области, жилой дом состоящий из основного кирпичного строения, общей площадью 50,0 кв. М, жилой 19,0 кв. М, с двумя комнатами (9,0 кв. М, и 10,0 кв. М,) кухня 12,0 кв. М, терраса 3 кв. М., гараж -16,0 кв. М, свет в доме, вода скважина, отопление печное, газ центральный проходит по границе забора участка. Земельный участок ровный, правильной формы общей площадью 11,32 сотки (кадастровым номером 50:34:0010615:168), расположенный на землях населенных пунктов, предоставленные для садоводства, границы земельного участка установлены (есть межевание) с хорошим подъездом, в 5 минутах автобусная остановка от куда до г. Коломна 10 минут на автобусе, в 10 минутах река Ока, отличный выезд на трассу Москва Челябинск. Свободная продажа. Все документы по сделке готовы! Звоните! Показ в удобное для вас время! С уважением, Марина.