Егорьевское ш., 45 км от МКАД
Горняк-2 СНТ, Раменский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 77/100 · уверенность 58 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 623 тыс. → дом ≈877 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 29 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,36 млн / целевая ≈4,83 млн / пессимист. ≈4,29 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,11 млн ₽, маржа 49 %, ROI 97 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Гжель ≈1,7 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3101
Рейтинг 77/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 751 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 623 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 877 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 540 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Глебово д. | 5 сот. | 1 050 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нектар СНТ | 7 сот. | 1 190 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вишенка-1 СНТ | 7 сот. | 805 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вишенка-1 СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Трошково д. | 5,9 сот. | 630 000 | 106 780 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Трошково д. | 7 сот. | 840 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Трошково д. | 5,8 сот. | 681 900 | 117 569 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Трошково д. | 5,8 сот. | 595 900 | 102 741 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Трошково д. | 6,1 сот. | 619 000 | 101 475 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глебово д. | 5,7 сот. | 572 900 | 100 509 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 000 / 111 700 / 130 435 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 361 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 093 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 825 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 289 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 114 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 97 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.9 км | Захарово с. да: «с/у» + «отделка» | 50 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Трошково Светлое КП да: «ванные» + «под ключ» | 50 м² | 6 сот. | 4 670 000 | 93 400 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Хуторок СНТ да: «ванной» + «мебель» | 50 м² | 6,5 сот. | 1 450 000 | 29 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «отделка» | 46 м² | 6,5 сот. | 6 000 000 | 130 435 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Id 11854. Уютный участок в тихом СНТ Горняк-2 идеальное место для отдыха и жизни на природе. На территории расположен двухэтажный дом: первый этаж бревенчатый (55 м), второй щитовой, с летней верандой. Внутри комфортно разместились две комнаты и кухня на первом этаже, ещё две комнаты на втором. Участок правильной квадратной формы, ровный и ухоженный. Кадастровый номер 50:23:0020318:57. Категория - земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования - садоводство. Здесь есть всё для комфортного отдыха: детская площадка с песочницей, плодовые деревья и кустарники смородина, крыжовник. Отдельные постройки хозблок, а также домик с душевой кабиной (с подогревом воды) и туалетом. Коммуникации подведены: есть электричество и вода из скважины. Садовое товарищество большое и жилое круглый год: хорошие дороги, освещение, организован вывоз мусора. При этом место очень тихое и спокойное участок находится в глубине товарищества. До станции Гжель можно дойти пешком за 25 минут либо доехать на автобусе от станции метро "Котельники" остановка рядом с товариществом. По соседству вся необходимая инфраструктура: магазины, кафе, столовая, автомойки, больница, стоматологический кабинет, две школы, студия красоты. Рядом лес, пруд и озеро. Приглашаем приехать и лично оценить все преимущества этого места вы сразу почувствуете, насколько здесь уютно и комфортно.