Новорязанское ш., 63 км от МКАД · земля с домом
Борисово д., Коломенский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., панель.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 50 м²»
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 05.10.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 256 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,25 млн / целевая ≈2,02 млн / пессимист. ≈1,8 млн → от пессимистичной прибыль −1,1 млн ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: газ.
До ст. Осёнка ≈1,8 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №310
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 40 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 614 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 256 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 094 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 880 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Борисово д. | 16 сот. | 650 000 | 40 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Борисово д. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Борисово д. | 45 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шкинь с. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шкинь с. | 8,2 сот. | 2 000 000 | 243 902 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шкинь с. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Борисово д. | 30 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шкинь с. | 11 сот. | 500 000 | 45 455 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шкинь с. | 18 сот. | 750 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шкинь с. | 20 сот. | 1 050 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 44 000 / 93 000 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 250 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 138 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 025 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 800 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 097 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Лыково д. | 53 м² | — | 3 300 000 | 62 264 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Отдых СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 22 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Бессоново д. | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Борисовское д. | 50 м² | 3,5 сот. | 4 650 000 | 93 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Лесной ДНП | 50 м² | — | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Акатово д. | 50 м² | 6,8 сот. | 3 600 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Борисовское д. | 48 м² | 3,5 сот. | 5 850 000 | 121 875 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Ворыпаевка д. | 50 м² | 4,8 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Миняево СНТ | 47,3 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 35 941 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Родничок СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 26.10.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 145566811 В продаже Часть в дома. В Прекрасном красивом месте с видом на Храм! Дом на капитальном фундаменте, из ж/б плит обложенный кирпичом. По границе с домом проходят доме все центральные коммуникации, Газ, центральный водопровод. О Доме: 2 просторные комнаты; уютная кухня; кладовка; терраса. В доме никто не проживает, участок правильной формы, чистый. Прекрасный асфальтированный подъезд. Возможность прописки! Инфраструктура в пешей доступности! Шикарное экологически чистое место, река, до остановки 5 мин. Пешком. До г. Воскресенск или до г. Коломна 30 минут на транспорте. Удобный выезд на Рязанское шоссе. 1. Гарантия юридической чистоты от компании. 2. Безопасность проведения сделки Гарантия юридической чистоты сделки от компании. Звоните. Записывайтесь на показ объекта прямо сейчас. Рады будем ответить на все ваши вопросы.