Новорязанское ш., 62 км от МКАД
Натальино-4 СНТ, Раменский гор. округ
Дом 118 м², участок 8 сот., дерево, 2016 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 26.06.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 510 тыс. → дом ≈2,99 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 41 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈2,26 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,58 млн / целевая ≈5,02 млн / пессимист. ≈4,46 млн → от пессимистичной прибыль −773 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: скважина.
До ст. Фаустово ≈16,2 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3089
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 718 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 510 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 990 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 339 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Натальино-4 СНТ | 24 сот. | 4 200 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветерок СНТ | 7,9 сот. | 500 000 | 63 291 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Натальино-4 СНТ | 8 сот. | 520 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветерок СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветерок СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зеленое Ожерелье СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зеленое Ожерелье СНТ | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рассвет-Натальино СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рассвет-Натальино СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зеленое Ожерелье СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 118 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 909 / 50 000 / 71 094 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 578 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 299 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 020 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 462 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -773 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Лесная Поляна-2 КП да: «санузел» + «ламинат» | 110 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Аргуновские дачи КП да: «ванная» + «заезжай и живи» | 110 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 40 909 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Костино д. да: «санузел» + «мебель» | 128 м² | 8,4 сот. | 9 100 000 | 71 094 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в снт Натальино 4 (Раменский район, поселение Никоновское) по Новорязанскому шоссе. Участок 8 соток правильной формы, сухой, ухоженный, полностью огорожен забором (металлический лист с порошковым покрытием), парковка на две машины, дорожки выложены плиткой/брусчаткой. Посажены туи, плодовые деревья, кустарники, несколько грядок. Дом общей площадью 118 кв.м. на ленточном фундаменте, в котором находятся три спальни, кухня, гостиная, санузел, две веранды (открытая и закрытая), использовался для летнего проживания, своя скважина (глубина 57 метров), канализация (5 колец), свет. Первый этаж брус 150х150 плюс утеплитель 50 мм., второй этаж каркасный, плюс утепление 50 мм., утепление полов 50 мм. Участок и дом оформлены, межевание проведено, долгов по взносам нет, в собственности с 2016 года, взносы 11000 рублей в год. Круглогодичный доступ. Продажа по доверенности по причине переезда собственника. По дому требуется замена пола в коридоре, комнате, санузле и замена балки пола. Просмотр возможен по воскресеньям, по предварительной договоренности. В цене учтены все недостатки, торг минимальный. Статус у дома нежилое, под ипотеку и маткапитал не подходит, но статус можно поменять. Помощь в продаже не нужна. Продажа в рассрочку не интересует.