Егорьевское ш., 90 км от МКАД
Звезда СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 41,6 м², участок 5,8 сот., каркас, 2011 год.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,67 млн; первая цена 1,67 млн ₽ от 19.06.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 493 тыс. → дом ≈1,06 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 28 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈832 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,61 млн / целевая ≈2,35 млн / пессимист. ≈2,09 млн → от пессимистичной прибыль −60 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Егорьевск II ≈4,3 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3084
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 111 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 48 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 493 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 057 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 409 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Березка СТ | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ширяевский СНТ | 6 сот. | 1 149 000 | 191 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Спутник СНТ | 5 сот. | 575 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Возрождение ТСН | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ширяевская д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ширяевская д. | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Старт-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Возрождение ТСН | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Селиваниха д. | 15 сот. | 1 580 000 | 105 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пантелеево д. | 12,5 сот. | 3 200 000 | 256 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 832 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 51 887 / 89 600 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 611 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 480 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 350 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 089 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -60 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.2 км | Лосевский СНТ | 50 м² | 4 сот. | 1 400 000 | 28 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Химик-6 СНТ | 53 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 51 887 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Химик-3А СТСН | 50 м² | 6 сот. | 4 480 000 | 89 600 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 1 670 000 | история площадки |
| 06.07.2026 | 1 550 000 (−120 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135882922 Дача, где хочется остаться навсегда: уют, лес и соседи с добрым сердцем Где находится: Чистый воздух, рядом с городом, д. Ширяевская СНТ Звезда! Снег зимой чистят дорога к дому всегда открыта, даже в метель. Заезд удобный, автоматические ворота открываете пультом, не выходя из машины. Участок гордость хозяина: Ровный, сухой, не промочите даже весной. Огорожен со всех четырёх сторон ваша территория полной приватности. На участке плодово-ягодные кустарники и деревья Что есть на участке (без лишних слов): Летний душ (как в деревне горячо прогревается за день) Аккуратный туалет (не надо бежать в кусты) Теплица (для помидоров "со своего огорода") Сарай (всё для сада и инструменты уже внутри) Сам домик душа этого места: Каркасный, 2011 года уютный, без перепланировок. Комнаты большие и светлые. Огромные окна, солнце заливает всё пространство с утра и до вечера. Почему это важно: Соседи живут круглый год. Это значит: охрана, помощь, общение, чищенная дорога и НИКОГДА не будет "заброшенного" чувства. Рядом ЛЕС. Грибы, ягоды, прогулки с собакой, лыжи или просто тишина. Выход из калитки и вы в царстве сосен и ёлок. Кому откликнется: Тем, кто хочет не "грядки горбатить", а отдыхать душой. Тем, кто ищет базу для шашлыков, баньку (место есть поставите), сбора ягод и уединения. Тем, кто устал от бетона и хочет слышать кукушку по утрам.