Новорязанское ш., 84 км от МКАД
Рассвет СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 140 м², участок 12 сот., дерево, 2010 год.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 30.06.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 77/100 · уверенность 67 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 825 тыс. → дом ≈1,07 млн ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈2,7 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,46 млн / целевая ≈7,61 млн / пессимист. ≈6,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,45 млн ₽, маржа 36 %, ROI 57 %.
Коммуникации: отопление — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Локомотивное Депо ≈1,8 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3082
Рейтинг 77/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 13.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 825 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 075 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 679 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Рассвет СНТ | 18 сот. | 1 900 000 | 105 556 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мечта СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Приборостроитель СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Факел СНТ | 6,6 сот. | 990 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Приборостроитель СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мечта СНТ | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Комплект СНТ | 6,2 сот. | 830 000 | 133 871 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Восток СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 140 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 907 / 51 224 / 78 462 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 460 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 037 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 614 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 768 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 453 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | 150 м² | 10 сот. | 8 200 000 | 54 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | 150 м² | 10 сот. | 10 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | 121 м² | 6 сот. | 9 370 000 | 77 438 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | 111,5 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 40 359 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | Подмосковье СНТ | 111,4 м² | 6,2 сот. | 2 600 000 | 23 339 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мечта СНТ | 177,9 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 47 780 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Каштан СНТ | 108 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 19 907 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Давыдово д. | 151 м² | 12 сот. | 10 800 000 | 71 523 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Беливо д. | 130 м² | 15 сот. | 10 200 000 | 78 462 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Устьяново д. | 130 м² | 15 сот. | 4 000 000 | 30 769 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.06.2025 | 2 900 000 | история площадки |
| 21.11.2025 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 16.04.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 30.06.2026 | 1 900 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Риэлторов - просьба не беспокоить! Двенадцать соток 20*60 м. Участок 437 и 374. Дом жилой (заходи и живи) 9*8 м. Первый этаж брус, второй щитовой, Отделка вагонка с утеплителем. Кухня 12 м. Столовая 15 м. Добротная печь с топочной и варочной панелью на первом этаже и камином на втором этаже + булерьян для быстрого тепла. На втором этаже три застеклённые лоджии. Высота потолков 2,8 метра. На участке: Туалет + душ с горячей водой. Сарай + два металлических контейнера (5 тонники) Теплица. Колодец для полива. Участок сухой, ухоженный, с двумя небольшими грядками и множеством разных декоративных растений. Один собственник, прямая продажа.