Новорязанское ш., 37 км от МКАД
Ивушка СНТ, Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 8 сот., дерево, 2000 год.
Цена 3,3 млн ₽, поднимали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 08.07.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 58 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,6 млн → дом ≈1,7 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 50 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,68 млн / целевая ≈4,21 млн / пессимист. ≈3,74 млн → от пессимистичной прибыль −263 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 52 км ≈1,2 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3077
Рейтинг 32/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 600 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Аллюр СНТ | 7 сот. | 1 995 000 | 285 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дары Природы СНТ | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аллюр СНТ | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дары Природы СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аллюр СНТ | 5,5 сот. | 1 650 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Донино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аллюр СНТ | 6 сот. | 1 790 000 | 298 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ивушка СНТ | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дары Природы СНТ | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Донино д. | 24,7 сот. | 6 900 000 | 279 352 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 617 / 80 702 / 90 769 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 678 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 444 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 210 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 742 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -263 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Садовод МГУ СНТ да: «ванная» + «меблирован» | 60 м² | 8 сот. | 2 977 000 | 49 617 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Молодая Гвардия СНТ да: «санузел» + «мебель» | 57 м² | 7,5 сот. | 4 600 000 | 80 702 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Гжельские Дворики ДНТ да: «санузел» + «теплый пол» | 65 м² | 8 сот. | 5 900 000 | 90 769 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 3 300 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2173372. Участок СНТ облагорожен, есть плодовые деревья. При этом всё рядом: 2 жд станции, магазины, ТЦ. Локация подойдёт тем, кто хочет тишину и воздух, но не готов уезжать из поселка. Готовый арендный бизнес - купил и сдавай минимум за 20000 руб/мес. Один собственник Полная сумма в договоре Свободная продажа Возможна ипотека Простая и прозрачная сделка. Если откликнулось лучше посмотреть вживую. Покажем дом в удобное время. Звоните!