Новорязанское ш., 87 км от МКАД
Заречье СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 35 м², участок 5 сот., дерево.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 24.06.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 283 тыс. → дом ≈1,02 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 9 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,47 млн / целевая ≈1,32 млн / пессимист. ≈1,17 млн → от пессимистичной прибыль −533 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
Коммуникации: канализация — есть.
До ст. Беззубово ≈1,2 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3072
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 4 |
| торг | 5 | 48 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 632 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 283 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 017 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 057 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Исаевская д. | 9 сот. | 520 000 | 57 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заречье СНТ | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гуслица СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гуслица СНТ | 6 сот. | 330 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Игнатово д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ботагово д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Игнатово д. | 15 сот. | 980 000 | 65 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Исаевская д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Исаевская д. | 6 сот. | 549 000 | 91 500 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Исаевская д. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 571 / 41 667 / 103 746 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 465 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 392 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 318 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 172 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -533 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Гуслица СНТ | 36 м² | 6 сот. | 750 000 | 20 833 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Лунинская д. | 35 м² | 4 сот. | 1 100 000 | 31 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Голубевая д. | 36 м² | 5 сот. | 1 850 000 | 51 389 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Металлист СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | 34,7 м² | 5,2 сот. | 3 600 000 | 103 746 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | Вдохновение СТСН | 35 м² | 6,5 сот. | 299 999 | 8 571 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Яблонька СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 35 938 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ильинский Погост с. | 40 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Станинская д. | 28 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 78 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Нарцисс СНТ | 31 м² | 5,5 сот. | 3 990 000 | 128 710 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 1 400 000 | история площадки |
| 18.07.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136857109 Представьте: пятница, вы приезжаете за город Открываете дверь а там ТЕПЛО, СВЕТЛО и ВКЛЮЧЕН ИНТЕРНЕТ. Включаете воду горячая есть. Бойлер уже ждёт. Ложитесь спать в своей новой спальне на втором этаже ЭТО ВОЗМОЖНО, потому что: Дом оформлен как ЖИЛОЙ (регистрация без проблем) 2 этажа, 3 отдельные комнаты Вода в доме + душевая Интернет проведён ВСЁ ВНУТРИ ОСТАЁТСЯ В доме и на участке все остается,вода заведена в дом. На участке туалет и сарай. Просто берёте чемодан и живёте.