Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Сеченка СНТ, Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 8,4 сот., дерево, 2018 год.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 07.06.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 55 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 8,4 сот. = 918 тыс. → дом ≈782 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 50 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,52 млн / целевая ≈3,17 млн / пессимист. ≈2,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈169 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Кузяево ≈1,3 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3068
Рейтинг 37/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 121 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 13 % | 5.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 40 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 282 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 918 000 ₽ (8,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 782 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 033 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Волна СНТ | 8 сот. | 997 000 | 124 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сеченка СНТ | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сеченка СНТ | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сеченка СНТ | 41,6 сот. | 7 087 800 | 170 380 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сеченка СНТ | 7,2 сот. | 750 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сеченка СНТ | 6,5 сот. | 1 105 000 | 170 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вороново д. | 11,8 сот. | 2 007 700 | 170 144 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вороново д. | 9,2 сот. | 1 500 000 | 163 043 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шевлягино д. | 4 сот. | 350 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вороново д. | 5,8 сот. | 598 790 | 103 240 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 617 / 58 333 / 121 667 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 517 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 341 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 165 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 814 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 169 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Садовод МГУ СНТ да: «ванная» + «меблирован» | 60 м² | 8 сот. | 2 977 000 | 49 617 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Меткомелино д. да: «санузел» + «отделкой» | 60 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Гжель пос. да: «санузел» + «мебель» | 60 м² | 9 сот. | 7 300 000 | 121 667 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдам дачу, в пешей дoступности от жд стaнции Кузяeво. Hа учacткe в 8,4 сoток pacпoлoжен дом общей площадью 60м2. Пeрвый этаж жилoй( две кoмнaты и куxня), втоpoй этaж пoд oтдeлку. Eсть уличный туалет, кoлoдeц, бытовкa( душевая). Hа учаcтке поcaжeна чернoплaдка, вишни,яблoни, пapу oчeнь краcивых eлок,pябина,калинa, много cирeни. Забор с двух сторон профнастил,с двух рябица. Есть пруд и грибной лес.