Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Негомож д., Коломенский гор. округ
Дом 64,9 м², участок 8 сот., каркас, 2024 год.
Цена 3,39 млн ₽; цена не менялась с 24.06.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 59 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 535 тыс. → дом ≈2,85 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 27 тыс.–208 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,88 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,39 млн / целевая ≈3,05 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль −1,27 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Чёрная ≈7,9 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3067
Рейтинг 10/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 347 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 535 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 855 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 991 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Негомож д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Негомож д. | 11 сот. | 930 000 | 84 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Негомож д. | 15 сот. | 970 000 | 64 667 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Негомож д. | 5 сот. | 400 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Негомож д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Негомож д. | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | снят (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Негомож д. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Негомож д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Негомож д. | 7 сот. | 1 149 000 | 164 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 098 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 419 / 52 234 / 208 033 |
| цена объекта | 3 390 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 881 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 390 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 220 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 051 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 712 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 267 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Негомож д. | 64,9 м² | 8 сот. | 3 390 000 | 52 234 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | 62 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 27 419 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.9 км | 61 м² | 5,2 сот. | 12 690 000 | 208 033 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 3 390 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 390 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136156049 ОПИСАНИЕ: Продается одноэтажный каркасный дом на сваях. Площадь 64,9 кв м. Возможна постоянная регистрация. Современная и функциональная планировка дома включает три уютные комнаты и совмещенный санузел выполненные с учетом современных стандартов комфорта. Система утепления представляет собой двухслойное утепление общей толщиной 200 мм, что обеспечивает отличную теплоизоляцию. Электропроводка проложена в стенах с использованием гофрированной трубы, что гарантирует безопасность и долговечность. Отделка дома выполнена качественным белорусским сайдингом, а крыша покрыта металлочерепицей Grand Line толщиной 0,5 мм, что обеспечивает надежность и долговечность конструкции. В окнах установлены двухкамерные стеклопакеты Melke с немецкой фурнитурой, что обеспечивает отличную звуко- и теплоизоляцию. Ванная комната отделана двухслойным влагостойким гипсокартоном, что гарантирует устойчивость к влаге. На участке установлен септик Тверь Аэро, рассчитанный на 5 человек и более, а также произведено бурение скважины глубиной 30 м, что обеспечивает надежное водоснабжение. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ: г. о. Коломна, д. Негомож, ул. Центральная, территория СНТ Сосновый Бор. ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: Участок площадью 8 соток правильной прямоугольной формы. Кадастровый номер участка: 50:34:0020111:182 Общая площадь земельного участка 793 кв. м Участок находится в собственности у физического лица Категория земель земли сельскохозяйственного назначения Вид разрешенного использования для садоводства. ДОКУМЕНТАЦИЯ В НАЛИЧИИ: Объект зарегистрирован, право собственности оформлено. Свежая выписка из ЕГРН Технический план дома Документы, подтверждающие право собственности БЫСТРЫЙ ВЫХОД НА СДЕЛКУ. По вопросам покупки дома обращайтесь в агентство "Сто ключей" г. Коломна, Окский пр-т 12. Специалист по операциям с недвижимостью Александр Андреевич Ильин.