Новорязанское ш., 82 км от МКАД
Старово д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 96 м², участок 15 сот., дерево, 1996 год.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 13.05.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 63 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 552 тыс. → дом ≈1,15 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–211 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,82 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,37 млн / целевая ≈3,93 млн / пессимист. ≈3,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈228 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
Коммуникации: газ — баллоны; отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Ильинский Погост ≈3,7 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3066
Рейтинг 35/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 295 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 793 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 552 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 148 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 958 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Старово д. | 20 сот. | 600 000 | 30 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Старово д. | 18 сот. | 400 000 | 22 222 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Старово д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старово д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сенькино д. | 23 сот. | 745 000 | 32 391 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сенькино д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Круглово д. | 30 сот. | 2 200 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Круглово д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пичурино д. | 19 сот. | 1 050 000 | 55 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пичурино д. | 23,1 сот. | 2 100 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 838 / 45 128 / 210 526 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 366 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 148 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 929 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 493 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 228 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Сенькино д. | 92,6 м² | 15 сот. | 3 450 000 | 37 257 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сенькино д. | 92,6 м² | 15 сот. | 2 300 000 | 24 838 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Пичурино д. | 86,2 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 31 323 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Заречье СНТ | 95 м² | 15 сот. | 20 000 000 | 210 526 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Слободище д. | 90,5 м² | 11 сот. | 2 700 000 | 29 834 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Слободище д. | 90,5 м² | 11 сот. | 2 700 000 | 29 834 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Ботагово д. | 98 м² | 15 сот. | 19 000 000 | 193 878 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Лашино д. | 100 м² | 15 сот. | 5 300 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Барышово д. | 85 м² | 15 сот. | 6 000 000 | 70 588 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Ботагово д. | 100 м² | 20 сот. | 21 000 000 | 210 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом из Лафетного бруса, 96 м2 в деревне Старово. Отличный вариант для загородного отдыха или постоянного проживания (разрешена прописка). Преимущества: Юридическая чистота: Земли ИЖС можно прописаться. Коммуникации: Стабильное электричество, привозной газ (баллон), печное отопление (создает уют). Вода: Свой колодец на участке (вода бесплатно). Хранение: Есть сухой погреб для заготовок.Так же есть Хозблок. Локация: Тихая деревня, до райского озера рукой подать (купание, рыбалка). Электричка в 4 км Инфраструктура в 2 км (!): Никаких проблем с продуктами и доставкой: Пятерочка Озон и Wildberries (пункты выдачи) Красное & Белое Дом: Добротный, с печью! Цена: 1700000руб. Звоните, показ в удобное время!