Новорязанское ш., 84 км от МКАД
Семёновское д., Коломенский гор. округ
Дом 12 м², участок 14,5 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 19.09.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 47 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 14,5 сот. = 1,45 млн → дом ≈1,05 млн ₽, 88 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 45 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈240 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈571 тыс. / целевая ≈514 тыс. / пессимист. ≈457 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,91 млн ₽, маржа −418 %, ROI −81 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Лысцовская ≈2,6 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3050
Рейтинг 24/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 290 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.9 |
| торг | 5 | 82 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 95 % | 6.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 450 000 ₽ (14,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 050 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 87 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Семёновское д. | 15 сот. | 2 450 000 | 163 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Семёновское д. | 16,4 сот. | 1 400 000 | 85 366 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семёновское д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семёновское д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Барановка д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Барановка д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Барановка д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Семёновское д. | 8,5 сот. | 1 500 000 | 176 471 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лен СНТ | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Семёновское д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 45 833 / 200 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 571 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 542 000 ₽ |
| продажа: целевая | 514 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 457 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 908 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −418 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.5 км | Алиса СНТ | 10 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Никульское с. | 12 м² | 10 сот. | 550 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Кудрявцево СНТ | 10 м² | 8 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.09.2025 | 2 650 000 | история площадки |
| 02.05.2026 | 2 850 000 (+200 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 650 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 500 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В Продаже большой, ухоженный, просторный земельный участок правильной формы 15 соток (ширина 25м длина 60м) Участок огорожен по всему периметру забором из профнастила и имеет круглогодичный подъезд с двух сторон. Категория земель для Ведения личного подсобного хозяйства. На участке расположен двухэтажный деревянный дом с мансардой 3м*4 м в котором можно жить с апреля по октябрь. Также на участке находится Контейнер 5 т для хранения хоз инвентаря, инструмента и газонокосилок, колодец на 7 колец для полива. На участке высажены плодово-ягодные деревья яблони и груши, кусты смородины, крыжовника и малины, розарий, и цветники. Газопровод в 5 м от участка, есть люди, которые проживают постоянно. Документы в полном порядке, готовы к сделке. Один собственник. Прекрасный вариант для тех кто любит и ценит загородную жизнь. Отличное место для строительства собственного дома. Тихое спокойное место. Оперативный показ.