Новорязанское ш., 70 км от МКАД
Энергетик-2 СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 63,1 м², участок 6,5 сот., кирпич.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 13.05.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 65 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 375 тыс. → дом ≈2,17 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 42 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,8 млн / целевая ≈2,52 млн / пессимист. ≈2,24 млн → от пессимистичной прибыль −988 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Осёнка ≈5,8 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3040
Рейтинг 20/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 37 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.3 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 656 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 375 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 175 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 469 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Федосьино с. | 6 сот. | 790 000 | 131 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Федосьино с. | 12 сот. | 590 000 | 49 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Борисовское д. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Новая д. | 22,5 сот. | 800 000 | 35 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Новое д. | 22,5 сот. | 850 000 | 37 778 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Проводник пос. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Проводник пос. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Борисовское д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Борисовское д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Проводник пос. | 24 сот. | 1 995 000 | 83 125 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 062 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 583 / 45 807 / 60 000 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 801 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 661 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 521 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 241 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -988 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Энергетик-1 СНТ | 60 м² | 5 сот. | 2 495 000 | 41 583 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мосэнерго-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Мосэнерго-1 СНТ | 60 м² | 5,7 сот. | 2 850 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Мосэнерго-1 СНТ | 57 м² | 5,5 сот. | 2 600 000 | 45 614 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мосэнерго-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 999 000 | 42 843 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Ворыпаевка д. | 50 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Ворыпаевка д. | 50 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Радуга СНТ | 50 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 550 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается кирпичная дача в живописном районе Коломны. Расположение: 10 минут на машине до города. Остановки общественного транспорта в пешей доступности. Школа и детский сад в соседнем поселке (1 остановка или 2 минуты на машине). Инфраструктура и природа: Собственный пруд с мостиком для купания на территории Снт. Граничит с лесным массивом грибы, ягоды, прогулки и чистый воздух. Идеально для круглогодичного проживания или отдыха. Дом: Кирпичный, 2 этажа. Печное отопление + электрокотел (резерв). Ленточный фундамент, подвал (1.8 м) можно обустроить погреб или кладовую. Вода поливная, скважины нет. Туалет на улице! Участок: 2 качественные теплицы (сделаны своими руками). Место для сада, огорода или зоны отдыха. Сделка с "Этажи" это безопасность и выгода: Помощь в одобрении ипотеки на лучших условиях. Показ в удобное время. Поддержка 24/7. Звоните! Организую просмотр и отвечу на вопросы. Анна. Эксперт по недвижимости. "Этажи-Коломна". Код пользователя: 173295. Номер в базе: 7841620.