Новорязанское ш., 91 км от МКАД
Мечта СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 125 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 24.06.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 43 %
Земля ≈107 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 644 тыс. → дом ≈1,26 млн ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 31 тыс.–31 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; септик; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Щурово ≈3,7 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3039
Рейтинг 45/100 · уверенность 43 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 4.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 9.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 21.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 107 303 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 644 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 256 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 048 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кооператор СНТ | 14 сот. | 1 900 000 | 135 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель-3 СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пирочи с. | 11 сот. | 1 480 000 | 134 545 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Пирочи с. | 15 сот. | 1 499 000 | 99 933 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Пирочи с. | 13 сот. | 2 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Коробчеево с. | 11,3 сот. | 800 000 | 70 796 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Коробчеево с. | 18 сот. | 2 800 000 | 155 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Коробчеево с. | 17,8 сот. | 2 300 000 | 129 213 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Коробчеево с. | 13 сот. | 3 100 000 | 238 462 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Пирочи с. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 125 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 444 / 31 444 / 31 444 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.3 км | Солнечный СНТ | 90 м² | 8 сот. | 2 830 000 | 31 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается кирпичный дом площадью 125 м2, построенный в 2010 году. Дом расположен на участке 6 соток в Снт с асфальтированной дорогой. Двухэтажное строение включает три комнаты, что позволяет комфортно разместиться небольшой семье. Для водоснабжения используется скважина, канализация септик. Дом не подключен к газу, но есть водоснабжение от скважины и септик для канализации. Электричество проведено. Отсутствие газа компенсируется автономностью системы водоснабжения и канализации. Отличное место для отдыха на природе, где можно насладиться свежим воздухом и спокойствием.