Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Луч СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 42,1 м², участок 8 сот., газоблок.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 30.08.2024.
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 370 тыс. → дом ≈830 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 44 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈642 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,31 млн / целевая ≈2,08 млн / пессимист. ≈1,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈185 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
Коммуникации: газ — в перспективе; отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Щурово ≈11 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3038
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 22 % | 9.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 31 % | 1.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 370 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 830 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 715 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Луч СНТ | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Луч СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Луч СНТ | 9,3 сот. | 500 000 | 53 763 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Молния СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Октябрьское с. | 22 сот. | 1 600 000 | 72 727 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Октябрьское с. | 22 сот. | 1 700 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Октябрьское с. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Октябрьское с. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 642 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 750 / 56 000 / 63 235 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 309 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 194 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 078 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 847 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 185 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.7 км | 44 м² | 6,5 сот. | 600 000 | 13 636 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.1 км | Кооператор СНТ | 48 м² | 9 сот. | 4 500 000 | 93 750 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Рица СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Пруды СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Отдых СНТ | 34 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 63 235 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.08.2024 | 1 500 000 | история площадки |
| 25.09.2024 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.11.2024 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.12.2024 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок с дачей. Живописное место. На территории снт свой пруд, родник, ведется видео наблюдение, в шаговой доступности лес и озеро. Не далеко от снт песчаный карьер для купания. На участке имеются: вагончик, туалет, плодовые кустарники, деревья, своя скважина. Подключено электричество, печное отопление, есть свой счетчик и столб, в перспективе газификация. Сам дом: 1 этаж блочный, 2 этаж деревянный, есть погреб. Внутри отделка деревом. Стройматериалы и мебель остаются по желанию будущего покупателя. Удобный круглогодичный подъезд. Адекватные и дружные соседи. Дому присвоен статус жилого. Торг уместен для реального покупателя.