Новорязанское ш., 89 км от МКАД
Березка-1 СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 72 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 6/100 · уверенность 51 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 234 тыс. → дом ≈3,27 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 25 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,55 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −2,08 млн ₽, маржа −102 %, ROI −50 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, баня, скважина, колодец.
До ст. Егорьевск I ≈17,2 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3034
Рейтинг 6/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 111 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 446 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 234 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 266 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 361 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Зеленая Поляна СНТ | 6 сот. | 630 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Энергетик СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кузьминки д. | 6 сот. | 120 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Надежда-2 ТСН | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Колычево д. | 10,6 сот. | 750 000 | 70 755 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Зайцево д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Колычево д. | 14,8 сот. | 500 000 | 33 784 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Колычево д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Колычево д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Чернолесье СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 523 / 31 250 / 54 171 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 547 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 420 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 292 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 038 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 077 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −102 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Колычево д. | 73,4 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 24 523 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Карповская д. | 80 м² | 4,7 сот. | 2 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Раменки с. | 92,3 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 54 171 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Егорьевском районе д. Кузьминки, Снт "Берёзка -1". До Егорьевска 15-17 мин. На автомобиле, ближайшие магазины и пункты выдачи Озон и Вайлдберриз в 10-ти мин. До ж\д станций Казанского направления 35 км. В Егорьевск ходит рейсовый автобус по расписанию. Площадь участка 7 соток. На участке колодец и скважина (вода заведена в дом, качество отличное), установлена станция биоочистки сточных вод Топас. Отопление в доме элeктpокотел с управлением через интернет (зимой ездим), в системе залит биоантифриз до -30, также уюта и тепла добавляет дровяная печь в большой комнате. Дом 72 кв, два этажа, три комнаты и кухня гостиная, ванная c туалетом. Зарегистрирован как жилой (возможность прописки, деревенский тариф на свет). Установлено видеонаблюдение с круглосуточной записью на собственный видеорегистратор (удаленный доступ через интернет, передача тревог и т. Д.). Кроме дома имеются капитальный сарай и баня (зарегистрированы как нежилые строения), дрoвницa, вoльeр для собаки (сейчас используется для хозяйственных нужд). Участок ухожен. Установлены оцинкованные грядки, много кустов разной смородины, малины, молодые яблони, слива. Территория закрытая, находимся в лесу, от основной дороги 300 м и остановки автобуса 1 км. Участок правильной формы. Снт небольшое всего 50 участков. Отличное место для отдыха после городской суеты. Бассейн (см. Фото) на 7 тонн воды в подарок. Агентам Не Беспокоить!