Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Нижнее Хорошово с., Коломенский гор. округ
Дача 20 м², участок 5,3 сот., бревно.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 2,25 млн; первая цена 2,25 млн ₽ от 24.12.2024.
Рейтинг 34/100 · уверенность 59 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 676 тыс. → дом ≈624 тыс. ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,67 млн / целевая ≈1,51 млн / пессимист. ≈1,34 млн → от пессимистичной прибыль ≈134 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Хорошово ≈0,9 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3031
Рейтинг 34/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 22 % | 11.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 12 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 676 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 624 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Мелиоратор СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 30 сот. | 3 700 000 | 123 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 13 сот. | 3 990 000 | 306 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 30 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 8 сот. | 2 750 000 | 343 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 5,4 сот. | 1 100 000 | 203 704 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нижнее Хорошово с. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 87 500 / 135 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 674 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 590 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 507 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 339 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 134 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | 20 м² | 7,2 сот. | 3 950 000 | 197 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Ягодка СНТ | 20 м² | 5,6 сот. | 2 700 000 | 135 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Пчелка-2 СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 750 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 20 м² | 5,8 сот. | 1 950 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | Нарцисс СНТ | 20 м² | 6,2 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | 20 м² | 3 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | 19 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 110 526 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.5 км | Гранит СНТ | 20,4 м² | 6,7 сот. | 850 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 24,9 м² | 6 сот. | 800 000 | 32 129 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | Пчелка-2 СНТ | 15 м² | 5,3 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.12.2024 | 2 250 000 | история площадки |
| 07.05.2025 | 1 900 000 (−350 000) | история площадки |
| 18.06.2025 | 1 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.04.2026 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 1 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача,90 км от Мкад, Новорязанское ш., Коломенский район, с. Нижнее Хорошово, Снт "Хорошово"(10 мин. /пеш. От ж/д ст. Хорошово, Казанского направления). Участок 5.32 сотки. На участке дом (сруб 3х6м-одна комната, высота потолка 1.9), к дому пристроены хозблоки с кухней и сараем для инвентаря, беседка застекленная, баня с печью и электрическим водогрейным котлом, теплица (3х6 м-требует ремонта), колодец, скважина. Деревья груша 2шт., яблоня 2шт., вишня 3 шт., слива 3шт., виноград 2 лозы-все плодоносящее, огороженные грядки 3 шт., почва удобренная, место для авто. Выход в сосновый лес. Пруд для купания в черте Снт. В селе есть Пятерочка, Магнит, Красно/белое, Фап. Документы готовы. Показ в любое время.