Новорязанское ш., 84 км от МКАД
Лен СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 15 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 22.06.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 49 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 726 тыс. → дом ≈474 тыс. ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 50 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,29 млн / целевая ≈1,16 млн / пессимист. ≈1,03 млн → от пессимистичной прибыль −291 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Семёновский ≈3,3 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3028
Рейтинг 16/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 5.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 6.9 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 634 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 726 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 474 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лен СНТ | 20 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лен СНТ | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Малиновка СНТ | 3,5 сот. | 295 000 | 84 286 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Барановка д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Змеево д. | 5 сот. | 499 000 | 99 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Змеево д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Барановка д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Змеево д. | 5,5 сот. | 650 000 | 118 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Змеево д. | 9 сот. | 590 000 | 65 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Семёновское д. | 15 сот. | 2 450 000 | 163 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 80 000 / 140 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 286 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 222 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 157 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 029 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -291 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Успех СНТ | 15 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Медик СНТ | 15 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 130 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Парничок СНТ | 15 м² | 10 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Околица СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Поселок Озерный ДНП | 15 м² | 8 сот. | 750 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Алиса СНТ | 12 м² | 8 сот. | 670 000 | 55 833 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Родные Просторы СНТ | 18 м² | 14 сот. | 1 000 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в Снт "Лён" за деревней Барановка. Новый утеплённый каркасный дом (15 кв. М, где можно обустроить уютное жилое пространство на первое время)). Электричество заведено три фазы (проложено под землей с согревающим кабелем). Подъезд круглогодичный дорога асфальт. Далее отсыпная. Проезд отличный (зимой чистят). Вокруг берёзовый лес, р. Шелоховка, родники. Недалеко р. Ока. Многие уже обустроились на постоянное проживание. До города 15 мин. На авто. Удобные выезды в любую сторону. 10 соток в собственности. Межевание произведено, границы определены.