Новорязанское ш., 31 км от МКАД
Салтыково с., Раменский гор. округ
Коттедж 200 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 14.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 84/100 · уверенность 60 %
Земля ≈162 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,94 млн → дом ≈1,56 млн ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–179 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈4 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈18,02 млн / целевая ≈16,21 млн / пессимист. ≈14,41 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,44 млн ₽, маржа 52 %, ROI 107 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈14 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3027
Рейтинг 84/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 19.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 14.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 161 920 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 943 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 557 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 785 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Салтыково с. | 25 сот. | 2 300 000 | 92 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Салтыково с. | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Салтыково с. | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Салтыково с. | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Салтыково с. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Салтыково с. | 23,7 сот. | 3 800 000 | 160 338 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Салтыково с. | 6 сот. | 1 520 000 | 253 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Салтыково с. | 4,5 сот. | 1 550 000 | 344 444 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Салтыково с. | 15,9 сот. | 4 463 200 | 280 704 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.6 км | Салтыковские Озера СНТ | 8,5 сот. | 1 150 000 | 135 294 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 200 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 4 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 101 774 / 179 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 18 015 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 17 114 000 ₽ |
| продажа: целевая | 16 214 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 14 412 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 437 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 107 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Починки д. | 196,3 м² | 15 сот. | 25 000 000 | 127 356 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Косякино д. | 200 м² | 10 сот. | 35 800 000 | 179 000 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Рылеево пос. | 185,2 м² | 14,2 сот. | 19 400 000 | 104 752 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Починки д. | 160 м² | 7 сот. | 15 990 000 | 99 938 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Заворово-2 КП | 200 м² | 12,1 сот. | 13 000 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Рылеево пос. | 220 м² | 12 сот. | 8 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Севиан Вилладж КП | 180 м² | 17,1 сот. | 16 900 000 | 93 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Муравино КП | 180 м² | 17,1 сот. | 18 650 000 | 103 611 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Борисово-2-Борисово СНТ | 230,4 м² | 12 сот. | 30 000 000 | 130 208 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Софьино КП | 203 м² | 7 сот. | 12 000 000 | 59 113 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа срочная в связи с отъездом земельного участка 12 сот на участке есть построение цокольного типа из кирпича.