Новорязанское ш., 31 км от МКАД
Василево д., Раменский гор. округ
Дача 66,8 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 20.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 51 %
Земля ≈115 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 688 тыс. → дом ≈1,81 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 35 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,34 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −1,49 млн ₽, маржа −79 %, ROI −44 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈15,5 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3023
Рейтинг 31/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 114 643 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 688 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 812 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 126 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Василево д. | 8 сот. | 1 888 000 | 236 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Василево д. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Василево д. | 7 сот. | 1 890 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вишняково д. | 10,3 сот. | 2 300 000 | 223 301 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вишняково д. | 7 сот. | 790 000 | 112 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вишняково д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вишняково д. | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вишняково д. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Долина СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вишняково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 236 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 906 / 37 705 / 69 930 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 342 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 225 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 108 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 874 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 487 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −79 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Стриж СНТ | 57,2 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 69 930 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Хомьяново СНТ | 61 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 37 705 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Пеленг-Борисово СНТ | 53 м² | 6,5 сот. | 1 850 000 | 34 906 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136155137 Принят аванс! Г нам -Вы гарантированно получаете только реальные объекты! Продается крепкий дачный дом в Раменском районе. Удобное расположение вблизи городской инфраструктуры. Живописная местность. Дом двухэтажный 66 квадратных метров на участке 6 соток. В доме имеется русская печь. Дом с продуманной планировкой, в котором вы сможете воплотить все свои идеи по ремонту и меблировке пространства. Планировка- 3 спaльни, куxня. На участке колодец с чистой питьевой водой, гараж, электричество 15 квт, асфальтовый подъезд к дому, возможна регистрация. Звоните с 9:00 до 21:00, торопитесь увидеть своими глазами!