Новорязанское ш., 34 км от МКАД
Панино д., Раменский гор. округ
Дом 51,6 м², участок 4 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 03.12.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 445 тыс. → дом ≈3,06 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 30 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈832 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,89 млн / целевая ≈2,6 млн / пессимист. ≈2,31 млн → от пессимистичной прибыль −1,49 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, септик (по описанию).
До ст. Бронницы ≈16,8 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3021
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 17.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 146 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 445 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 055 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 205 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Панино д. | 7 сот. | 770 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нестерово д. | 9,8 сот. | 2 150 000 | 219 388 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нестерово д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нестерово д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Панино д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Панино д. | 7,2 сот. | 825 000 | 114 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нестерово д. | 23 сот. | 5 100 000 | 221 739 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Панино д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нестерово д. | 15 сот. | 3 490 000 | 232 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Панино д. | 36 сот. | 11 520 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 832 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 53 828 / 63 448 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 893 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 748 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 604 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 314 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 493 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Черемушки КП | 60 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Хомьяново СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Лазурное КП | 58 м² | 6 сот. | 3 680 000 | 63 448 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Ромашково-37 КП | 58,4 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 50 514 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.12.2025 | 4 500 000 | история площадки |
| 18.03.2026 | 3 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом по адресу: М. О., Раменский р-он, деревня Панино, д. 74/4. Общая площадь дома 51.6кв. М., жилая-30 кв. М., кухня- 9 кв. М. Дом и земля оформлены. Подходит под ипотеку! Дом отапливается электричеством, водоснабжение-колодец, канализация-септик. В доме требуется косметический ремонт. На территории имеется сарай и баня. Кадастровый номер дома:50:23:0040804:1693, кадастровый номер участка: 50:23:0040804:1145. Красивое живописное место в окружении леса с грибами и ягодами. Недалеко от дома пруд, где можно не только позагорать и покупаться, но и посидеть с удочкой. В пешей доступности детские и спортивные площадки. Развитая инфраструктура: детский сад, культурно-развлекательный центр, магазин, амбулатория. Школа в соседней деревне. Хорошая транспортная доступность: Автобусная остановка в пяти минутах пешком, регулярное сообщение с г. Бронницы (до центра города в пути 10-15 мин.) и г. Москва (в пути 40-50 мин. До метро Котельники). Один взрослый собственник, свободная продажа. Агентство Недвижимости Уют гарантирует своим клиентам безопасность сделки. Покупатель получает сертификат о финансовой гарантии в размере 30 млн. Рублей. Все сделки застрахованы! 1093533 При необходимости мы также поможем в продаже вашего объекта, одобрим ипотеку, в том числе со ставкой от 11.9% от банков партнеров, работаем с материнским капиталом, окажем полное юридическое сопровождение сделки. Подбор новостроек бесплатный.